Mieteinnahmen versteuern – Anlage V, Werbungskosten und AfA erklärt
Wer Wohnraum vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und muss diese in der Steuererklärung angeben. Die gute Nachricht: Versteuert wird nicht die Miete, sondern nur der Überschuss – und dank Werbungskosten und Abschreibung fällt der oft erstaunlich niedrig aus. Dieser Ratgeber erklärt, was in die Anlage V gehört, welche Kosten Sie absetzen können und wie die AfA funktioniert.
Einkünfte aus Vermietung: Was wird versteuert?
Vermietungseinkünfte zählen zu den sieben Einkunftsarten (§21 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten – nicht die Bruttomiete. Die Einkünfte werden mit Ihren übrigen Einkünften zusammengerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Zu den Einnahmen gehören die Kaltmiete, die umgelegten Nebenkosten-Vorauszahlungen und Nachzahlungen sowie vereinnahmte Beträge aus der Kaution, soweit sie endgültig bei Ihnen verbleiben. Maßgeblich ist das Zuflussprinzip: Was im Kalenderjahr tatsächlich auf Ihrem Konto eingeht, zählt für dieses Jahr.
Die Anlage V – das Formular für Vermieter
Vermietungseinkünfte erklären Sie über die Anlage V (für jedes vermietete Objekt eine eigene). Oben tragen Sie die Einnahmen ein, darunter die Werbungskosten. Die Differenz ist Ihr steuerliches Ergebnis – ein Überschuss erhöht, ein Verlust mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen.
Verluste aus Vermietung – etwa in den ersten Jahren durch hohe Abschreibung und Finanzierungszinsen – können Sie grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnen und so Ihre Gesamtsteuerlast senken. Das Finanzamt prüft bei dauerhaften Verlusten allerdings die Gewinnerzielungsabsicht.
Welche Werbungskosten können Sie absetzen?
Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die mit der Vermietung zusammenhängen. Die wichtigsten:
- →Schuldzinsen für die Finanzierung (nicht die Tilgung)
- →Abschreibung (AfA) auf das Gebäude
- →Erhaltungsaufwand: Reparaturen und Instandhaltung
- →Nicht umlagefähige bzw. nicht umgelegte Betriebskosten
- →Verwaltungskosten, Kontoführung, Software, Steuerberater
- →Fahrtkosten zum Objekt, Inserate, Maklerkosten für Neuvermietung
Die AfA: So schreiben Sie das Gebäude ab
Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) setzen Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich ab. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, der Grund und Boden nicht – der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden.
Für nach 1924 fertiggestellte Gebäude beträgt die lineare AfA in der Regel 2 % pro Jahr (50 Jahre). Für Fertigstellungen ab 2023 gilt für Wohngebäude ein Satz von 3 %. Für ältere Gebäude (vor 1925) sind es 2,5 %. Bei Neubauten kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach §7b EStG in Betracht kommen.
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten
Reparaturen und Modernisierungen sind als Erhaltungsaufwand sofort voll absetzbar. Anders bei „anschaffungsnahen Herstellungskosten”: Übersteigen Instandsetzungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie nicht sofort abgesetzt, sondern nur über die AfA verteilt.
Diese 15-%-Grenze ist eine häufige Steuerfalle bei frisch gekauften Objekten. Größere Sanierungen plant man daher oft bewusst erst nach Ablauf der drei Jahre oder verteilt sie, um die Grenze nicht zu überschreiten.
Steuerunterlagen mit ImmoApp vorbereiten
ImmoApp erfasst alle Einnahmen automatisch über den Bank-Abgleich und ordnet Ausgaben den richtigen Kostenarten zu – getrennt nach Erhaltungsaufwand, Schuldzinsen, Betriebskosten und abschreibungsrelevanten Posten. Am Jahresende erhalten Sie pro Objekt eine Aufstellung, die exakt der Struktur der Anlage V entspricht.
Wer einen Steuerberater hat, übergibt die Buchungen samt Belegen direkt per DATEV-Export – ohne Excel-Listen und Belege-Sammeln. Belege bleiben dabei revisionssicher mit jeder Buchung verknüpft, falls das Finanzamt nachfragt.
Häufige Fragen
Ab welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?
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Es gibt keinen eigenen Freibetrag für Mieteinnahmen. Sie müssen Vermietungseinkünfte grundsätzlich angeben; eine Steuer fällt aber nur an, wenn Ihr gesamtes zu versteuerndes Einkommen über dem Grundfreibetrag liegt. Versteuert wird ohnehin nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten.
Was kann ich als Vermieter steuerlich absetzen?
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Alle Aufwendungen rund um die Vermietung: Schuldzinsen, Gebäude-AfA, Reparaturen, nicht umgelegte Betriebskosten, Verwaltungs- und Beratungskosten, Software, Fahrt- und Inseratskosten. Nicht absetzbar sind die Tilgung des Darlehens und der Anteil für Grund und Boden.
Wie hoch ist die AfA für ein Mietshaus?
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Für Wohngebäude (Baujahr 1925–2022) in der Regel 2 % pro Jahr, für Fertigstellungen ab 2023 sind es 3 %, für Gebäude vor 1925 gilt 2,5 %. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – der Grund und Boden wird vom Kaufpreis abgezogen.
Was ist die 15-%-Grenze beim Immobilienkauf?
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Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Netto-Gebäudeanschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort absetzbar, sondern nur über die AfA verteilt.
Muss ich für jede Wohnung eine eigene Anlage V abgeben?
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Sie geben pro Objekt eine Anlage V ab. Mehrere Wohnungen in demselben Gebäude können in einer Anlage V zusammengefasst werden; getrennte Objekte (z.B. verschiedene Häuser) erhalten jeweils eine eigene.