Fachbegriffe für Vermieter
Glossar: Hausverwaltung & Mietrecht
Die wichtigsten Begriffe rund um Vermietung, Nebenkosten und Wohnungseigentum – kurz, präzise und verständlich erklärt.
Betriebskosten
Laufende Kosten, die durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Immobilie entstehen (§1 BetrKV). Umlagefähig auf Mieter, wenn im Mietvertrag vereinbart. Häufig synonym mit Nebenkosten verwendet, juristisch enger gefasst.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Eigenbedarf
Berechtigtes Interesse des Vermieters, eine vermietete Wohnung selbst oder für nahe Angehörige zu nutzen. Eigenbedarf ist der häufigste Grund für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und muss konkret und nachvollziehbar begründet werden.
Hausgeld
Monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer in einer WEG an die Gemeinschaft leisten, um laufende Bewirtschaftungskosten und die Instandhaltungsrücklage zu finanzieren. Teile des Hausgelds sind bei vermieteten Einheiten als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Indexmiete
Mietform, bei der sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt. Anpassungen dürfen frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung erfolgen.
Kaltmiete
Die Nettomiete ohne Nebenkosten und ohne Heizungs-/Warmwasserkosten. Auch Grundmiete oder Nettomiete genannt. Die Kaltmiete ist die Grundlage für Mieterhöhungen.
Kappungsgrenze
Obergrenze, um die ein Vermieter die Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren anheben darf: maximal 20 % – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 % (§558 Abs. 3 BGB). Gilt für Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Kaution
Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche Schäden oder Mietausfälle. Maximal drei Nettokaltmieten (§551 BGB), zwingend getrennt vom Vermieter-Vermögen anzulegen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen.
Mieterhöhung
Anpassung der Miete im laufenden Mietverhältnis. Möglich über Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB), Indexmiete (§557b BGB), Staffelmiete (§557a BGB) oder nach Modernisierung (§559 BGB).
Mietminderung
Recht des Mieters, die Miete bei einem Mangel der Mietsache automatisch zu kürzen (§536 BGB). Die Höhe richtet sich nach Art und Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Für Vermieter ist die schnelle Mängelbeseitigung der wirksamste Weg, eine Minderung zu begrenzen.
Mietpreisbremse
Gesetzliche Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: Bei Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB). Gilt nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Gebieten.
Mietspiegel
Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde, aufgeschlüsselt nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Dient als Begründung für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) und unterscheidet den einfachen vom qualifizierten Mietspiegel.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Modernisierungsumlage
Recht des Vermieters, nach einer Modernisierung 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Jahresmiete umzulegen (§559 BGB). Begrenzt durch eine Kappung von 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Nebenkosten
Umgangssprachlich alle Kosten, die zusätzlich zur Kaltmiete anfallen. Juristisch identisch mit Betriebskosten nach BetrKV. Umlagefähig nur bei vertraglicher Vereinbarung.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Schönheitsreparaturen
Laufende Verschönerungsarbeiten in der Wohnung wie Tapezieren, Streichen und Lackieren. Von Gesetzes wegen Sache des Vermieters; per wirksamer Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragbar – starre Fristen und die Pflicht zur Renovierung bei unrenoviert übergebener Wohnung machen Klauseln jedoch häufig unwirksam.
Sondereigentum
Bei Eigentumswohnungen (WEG) das alleinige Eigentum an der eigenen Wohnung. Im Gegensatz dazu steht das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade), das allen Eigentümern gemeinsam gehört.
Staffelmiete
Mietform mit von Beginn an vereinbarten, gestaffelten Erhöhungen zu bestimmten Zeitpunkten (§557a BGB). Mindestens 1 Jahr zwischen zwei Stufen, Höhe muss im Vertrag betragsmäßig benannt sein.
Verteilerschlüssel
Methode, nach der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung auf einzelne Wohnungen verteilt werden. Gängig: Wohnfläche (qm), Personenzahl, Einheiten, Verbrauch. Standard ist Wohnfläche, sofern nichts anderes vereinbart.
Ausführlicher Ratgeber-Artikel →Warmmiete
Kaltmiete plus alle Vorauszahlungen für Nebenkosten und Heizung. Der monatliche Gesamtbetrag, den der Mieter überweist. Über die Vorauszahlungen wird jährlich abgerechnet (Nebenkostenabrechnung).
WEG
Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit eigenem Sondereigentum. Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), seit der Reform 2020 mit erweiterten Rechten der Eigentümerversammlung.