Glossar
Mietspiegel
Auch bekannt als: Mietpreisübersicht
Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete einer Gemeinde, aufgeschlüsselt nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Dient als Begründung für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) und unterscheidet den einfachen vom qualifizierten Mietspiegel.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel ist eine von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er bildet ab, welche Nettokaltmiete für vergleichbaren Wohnraum – nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde.
Für Vermieter ist der Mietspiegel das wichtigste Begründungsmittel bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB. Er schafft Transparenz und reduziert Streit, weil beide Seiten auf eine anerkannte Datengrundlage zurückgreifen können.
Einfacher vs. qualifizierter Mietspiegel
Das Gesetz unterscheidet zwei Formen. Der einfache Mietspiegel (§558c BGB) wird von der Gemeinde oder den Interessenverbänden erstellt und anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel (§558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und mindestens alle vier Jahre neu erhoben.
- →Einfacher Mietspiegel: anerkannte Übersicht, geringere Beweiskraft
- →Qualifizierter Mietspiegel: wissenschaftlich fundiert, gesetzliche Vermutungswirkung
- →Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss er im Mieterhöhungsverlangen genannt werden
Mietspiegel bei der Mieterhöhung nutzen
Wer die Miete erhöhen will, ermittelt aus dem Mietspiegel die für die Wohnung passende Spanne und begründet das Erhöhungsverlangen mit den einschlägigen Feldern. Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Anhebung im Rahmen der Kappungsgrenze möglich – in der Regel höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent.
Existiert für die Gemeinde kein Mietspiegel, können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete auch über drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründen.
Vertiefender Ratgeber
Mieterhöhung durchführen – die rechtssichere Anleitung für VermieterMieterhöhung rechtssicher durchführen: ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Mietspiegel, Formvorschriften und Fristen für die Zustimmung des Mieters – Schritt für Schritt erklärt.