Mietspiegel – Definition & Bedeutung

Der Mietspiegel ist eine von der Gemeinde oder gemeinsam von Vermieter- und Mietervertretern erstellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er bildet ab, welche Nettokaltmiete für vergleichbaren Wohnraum – nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde.

Für Vermieter ist der Mietspiegel das wichtigste Begründungsmittel bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB. Er schafft Transparenz und reduziert Streit, weil beide Seiten auf eine anerkannte Datengrundlage zurückgreifen können.

Das Gesetz unterscheidet zwei Formen. Der einfache Mietspiegel (§558c BGB) wird von der Gemeinde oder den Interessenverbänden erstellt und anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel (§558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und mindestens alle vier Jahre neu erhoben.

Wer die Miete erhöhen will, ermittelt aus dem Mietspiegel die für die Wohnung passende Spanne und begründet das Erhöhungsverlangen mit den einschlägigen Feldern. Liegt die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist eine Anhebung im Rahmen der Kappungsgrenze möglich – in der Regel höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Märkten 15 Prozent.

Existiert für die Gemeinde kein Mietspiegel, können Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete auch über drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten begründen.

Ein Mietspiegel nennt für jedes Wohnungssegment selten einen festen Wert, sondern eine Spanne mit Unter-, Mittel- und Oberwert. Wo eine konkrete Wohnung innerhalb dieser Spanne liegt, ergibt sich aus wohnwertbildenden Merkmalen – meist gegliedert in Gruppen wie Bad, Küche, Wohnung, Gebäude und Umfeld. Überwiegen positive Merkmale (etwa hochwertige Ausstattung, Balkon, ruhige Lage), rückt der Wert Richtung Oberwert; überwiegen negative, Richtung Unterwert.

Für die Mieterhöhung gilt: Der Vermieter darf nur bis zu dem Wert anheben, den die Merkmale der Wohnung tatsächlich rechtfertigen – nicht pauschal bis zum Oberwert der Spanne. Eine saubere Merkmalbewertung ist deshalb der Kern jeder mit dem Mietspiegel begründeten Erhöhung und der häufigste Ansatzpunkt für Einwände des Mieters.

In der Praxis entzünden sich Auseinandersetzungen selten am Mietspiegel selbst, sondern an seiner Anwendung.

Vom Mieter mit eigenen Mitteln geschaffene Ausstattung bleibt bei der Einordnung außen vor – sie erhöht die ortsübliche Vergleichsmiete nicht zugunsten des Vermieters. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel (§558d BGB), entfaltet er zudem eine gesetzliche Vermutungswirkung: Weicht der Vermieter davon ab, trägt er im Streitfall die Beweislast für die höhere Vergleichsmiete.