Eigenbedarf – Definition & Bedeutung

Was bedeutet Eigenbedarf?

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Er ist nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse, das eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

Begünstigt sind insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Ehe- bzw. Lebenspartner. Maßgeblich ist nach dem BGH (Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23), ob der Person ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (§383 ZPO, §52 StPO). Entferntere Verwandte wie Cousins und Cousinen gehören deshalb auch bei enger persönlicher Bindung nicht zu den Familienangehörigen.

Anforderungen an die Kündigung

Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und die Person, für die der Bedarf besteht, sowie den Grund konkret benennen. Eine pauschale oder vorgeschobene Begründung macht die Kündigung unwirksam – im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast.

• Schriftform mit Unterschrift aller Vermieter
• Konkrete Benennung der begünstigten Person und des Nutzungszwecks
• Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer)
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters

Widerspruch und Härtefall

Mieter können der Kündigung nach §574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. Fällt der Eigenbedarf nach Auszug nachweislich weg (Vortäuschung), drohen dem Vermieter Schadensersatzforderungen.

Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am fehlenden Bedarf, sondern an vermeidbaren Formfehlern und an einem überhöht angesetzten Wohnbedarf. Wer für eine Einzelperson eine große Wohnung räumen lässt, muss den Bedarf besonders sorgfältig begründen, sonst kann ihn das Gericht als rechtsmissbräuchlich werten. Ebenso riskant ist ein nur vage benannter Nutzungswunsch: Die begünstigte Person und der konkrete Grund müssen im Kündigungsschreiben eindeutig genannt sein.

Eine besondere Rolle spielt die von der Rechtsprechung entwickelte Anbietpflicht. Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder derselben Anlage frei, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

• Überhöhter Wohnbedarf ohne nachvollziehbare Begründung
• Fehlende oder unklare Benennung der begünstigten Person und des Nutzungszwecks
• Missachtung der Anbietpflicht für frei werdende vergleichbare Wohnungen
• Vorgeschobener Eigenbedarf, der nach dem Auszug nicht umgesetzt wird

Kündigungssperrfrist und ein Praxisbeispiel

Beispiel: Ein Mietshaus wird nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, und ein Käufer erwirbt die vermietete Wohnung, um später selbst einzuziehen. Dann greift eine Kündigungssperrfrist nach §577a BGB: Frühestens drei Jahre nach der Veräußerung – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt je nach Landesverordnung bis zu zehn Jahre – darf der Erwerber wegen Eigenbedarfs kündigen. Wer dagegen allein ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus erwirbt, unterliegt dieser Sperrfrist nicht; sie gilt aber grundsätzlich entsprechend, wenn eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber kaufen (§577a Abs. 1a BGB). Diese Frist wird in der Praxis oft übersehen.

Häufig gefragt wird, was gilt, wenn der angemeldete Bedarf nach dem Auszug nie umgesetzt wird. Zieht die begünstigte Person nicht ein, liegt der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Der Vermieter muss den nachträglichen Wegfall des Bedarfs dann plausibel erklären – gelingt das nicht, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters, etwa für Umzugs- und Mehrkosten der neuen Wohnung.