Glossar
Eigenbedarf – Definition & Bedeutung
Auch bekannt als: Eigenbedarfskündigung
Berechtigtes Interesse des Vermieters, eine vermietete Wohnung selbst oder für nahe Angehörige zu nutzen. Eigenbedarf ist der häufigste Grund für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und muss konkret und nachvollziehbar begründet werden.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Er ist nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse, das eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Begünstigt sind insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Ehe- bzw. Lebenspartner. Bei entfernteren Verwandten muss eine besonders enge soziale Bindung dargelegt werden.
Anforderungen an die Kündigung
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und die Person, für die der Bedarf besteht, sowie den Grund konkret benennen. Eine pauschale oder vorgeschobene Begründung macht die Kündigung unwirksam – im Streitfall trägt der Vermieter die Beweislast.
- →Schriftform mit Unterschrift aller Vermieter
- →Konkrete Benennung der begünstigten Person und des Nutzungszwecks
- →Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer)
- →Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters
Widerspruch und Härtefall
Mieter können der Kündigung nach §574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder fehlendem Ersatzwohnraum. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab. Fällt der Eigenbedarf nach Auszug nachweislich weg (Vortäuschung), drohen dem Vermieter Schadensersatzforderungen.
Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern nicht am fehlenden Bedarf, sondern an vermeidbaren Formfehlern und an einem überhöht angesetzten Wohnbedarf. Wer für eine Einzelperson eine große Wohnung räumen lässt, muss den Bedarf besonders sorgfältig begründen, sonst kann ihn das Gericht als rechtsmissbräuchlich werten. Ebenso riskant ist ein nur vage benannter Nutzungswunsch: Die begünstigte Person und der konkrete Grund müssen im Kündigungsschreiben eindeutig genannt sein.
Eine besondere Rolle spielt die von der Rechtsprechung entwickelte Anbietpflicht. Wird während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung des Vermieters im selben Haus oder derselben Anlage frei, muss er sie dem gekündigten Mieter anbieten. Unterlässt er das, kann die Kündigung unwirksam sein.
- →Überhöhter Wohnbedarf ohne nachvollziehbare Begründung
- →Fehlende oder unklare Benennung der begünstigten Person und des Nutzungszwecks
- →Missachtung der Anbietpflicht für frei werdende vergleichbare Wohnungen
- →Vorgeschobener Eigenbedarf, der nach dem Auszug nicht umgesetzt wird
Kündigungssperrfrist und ein Praxisbeispiel
Beispiel: Ein Vermieter erwirbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus, um später selbst einzuziehen. Wurde die Wohnung nach dem Erwerb in Wohnungseigentum umgewandelt, greift eine Kündigungssperrfrist nach §577a BGB: Frühestens nach drei Jahren – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt je nach Landesverordnung bis zu zehn Jahren – darf wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Diese Frist wird in der Praxis oft übersehen.
Häufig gefragt wird, was gilt, wenn der angemeldete Bedarf nach dem Auszug nie umgesetzt wird. Zieht die begünstigte Person nicht ein, liegt der Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe. Der Vermieter muss den nachträglichen Wegfall des Bedarfs dann plausibel erklären – gelingt das nicht, drohen Schadensersatzansprüche des Mieters, etwa für Umzugs- und Mehrkosten der neuen Wohnung.