Glossar
Indexmiete – Definition & Bedeutung
Mietform, bei der sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) koppelt. Anpassungen dürfen frühestens 12 Monate nach der letzten Anpassung erfolgen.
Wie funktioniert die Indexmiete?
Bei einer Indexmiete koppeln Vermieter und Mieter die Miete vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete proportional anpassen – das muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein (§557b BGB).
Eine Anpassung darf frühestens 12 Monate nach der letzten Mietzahlung in der bisherigen Höhe erfolgen. Die Erhöhung muss schriftlich angekündigt und mit dem aktuellen Indexstand begründet werden; sie wird ab dem übernächsten Monat fällig.
Vor- und Nachteile für Vermieter
Vorteil: Die Mietanpassung ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete entkoppelt – Sie sind in Städten mit Mietpreisbremse flexibler. Nachteil: Sinkt der VPI (Deflation), könnte theoretisch auch die Miete sinken; parallele Mieterhöhungen wegen Modernisierung sind eingeschränkt.
So berechnen Sie die Anpassung
Die Anpassung folgt einer einfachen Verhältnisrechnung: Die neue Miete verhält sich zur alten wie der neue Indexstand zum alten. Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basisjahr aktuell 2020 = 100). Steigt der Index von 110 auf 116,6 Punkte, ergibt das eine Steigerung von rund 6 Prozent ((116,6 ÷ 110) − 1). Eine Kaltmiete von 800 Euro erhöht sich damit auf etwa 848 Euro.
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform erklären und dabei den alten und den neuen Indexstand sowie die verlangte neue Miete oder den Erhöhungsbetrag angeben. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Zwischen zwei Anpassungen muss die bisherige Miete mindestens zwölf Monate unverändert gegolten haben.
Abgrenzung zur Staffelmiete und häufige Fehler
Index- und Staffelmiete werden oft verwechselt, funktionieren aber gegensätzlich. Bei der Staffelmiete (§557a BGB) stehen die künftigen Beträge schon im Vertrag fest; bei der Indexmiete (§557b BGB) ist die Höhe offen und richtet sich nach der tatsächlichen Preisentwicklung. Beide schließen sich für denselben Zeitraum gegenseitig aus.
- →Erhöhung ohne konkrete Angabe von altem und neuem Indexstand
- →Anpassung vor Ablauf der Zwölfmonatsfrist verlangt
- →Parallele Mieterhöhung nach §558 (Vergleichsmiete) neben der Index-Anpassung
- →Modernisierungsumlage trotz laufender Indexklausel angesetzt
Was während der Indexbindung gilt
Während der Indexbindung sind Erhöhungen nach §558 BGB grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Modernisierungsumlage nach §559 kommt nur ausnahmsweise in Betracht – etwa für bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, weil sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Wer flexibel an eine steigende Vergleichsmiete heran will, ist mit der Indexmiete daher nur eingeschränkt bedient.
Indexmiete bei hoher Inflation
In Phasen hoher Inflation zeigt die Indexmiete ihre Kehrseite für Mieter und ihre Stärke für Vermieter: Steigt der Verbraucherpreisindex kräftig, darf die Miete im gleichen Verhältnis nachziehen – unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete und ohne Kappungsgrenze. Eine Anpassung ist möglich, sofern die Vorjahresmiete jeweils zwölf Monate galt.
Wichtig: Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein, sondern erst mit der schriftlichen Mitteilung des neuen Indexstands. Wer mehrere Jahre keine Erhöhung erklärt hat, kann die aufgelaufene Steigerung nicht rückwirkend nachfordern, sondern die höhere Miete nur ab der nächsten wirksamen Erklärung verlangen. Eine regelmäßige, dokumentierte Anpassung sichert daher das volle Potenzial der Indexklausel – zugleich sollten Vermieter die soziale Wirkung im Blick behalten, um das Mietverhältnis nicht unnötig zu belasten.