Kappungsgrenze – Definition & Bedeutung

Was besagt die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze begrenzt, wie stark die Miete eines laufenden Mietverhältnisses innerhalb von drei Jahren steigen darf – unabhängig davon, wie weit sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Standardmäßig sind das 20 Prozent. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind, sinkt die Grenze auf 15 Prozent (§558 Abs. 3 BGB).

Die Kappungsgrenze betrifft ausschließlich Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung oder bei Index- bzw. Staffelmietverträgen folgen eigenen Regeln und werden nicht eingerechnet.

Rechenbeispiel

Beträgt die Kaltmiete aktuell 800 Euro und gilt die 20-Prozent-Grenze, darf sie binnen drei Jahren um höchstens 160 Euro auf 960 Euro steigen – vorausgesetzt, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mindestens so hoch. In einem Gebiet mit 15-Prozent-Grenze wären es nur 120 Euro, also maximal 920 Euro.

Abgrenzung zu Mietpreisbremse und Modernisierung

Die Kappungsgrenze wird häufig mit der Mietpreisbremse verwechselt, obwohl beide unterschiedliche Situationen regeln. Die Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB) betrifft das laufende Mietverhältnis und begrenzt, wie schnell eine Bestandsmiete steigen darf. Die Mietpreisbremse (§556d BGB) greift dagegen bei der Neuvermietung und begrenzt die zulässige Anfangsmiete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Auch von der Modernisierung ist die Kappungsgrenze zu trennen: Erhöhungen nach §559 BGB werden nicht in die 20- bzw. 15-Prozent-Grenze eingerechnet. Ein Vermieter kann also im selben Zeitraum die Miete bis zur Kappungsgrenze an die Vergleichsmiete anpassen und zusätzlich eine Modernisierungsumlage ansetzen – beide Erhöhungen laufen rechtlich getrennt nebeneinander, unterliegen aber jeweils ihren eigenen Obergrenzen.

Häufige Fehler bei der Kappungsgrenze

Der Dreijahreszeitraum ist die häufigste Fehlerquelle: Er wird vom Zeitpunkt der geplanten Erhöhung drei Jahre zurückgerechnet und umfasst alle in diesem Fenster wirksam gewordenen Anpassungen nach §558 – nicht nur die letzte.

• 15-Prozent-Grenze übersehen, obwohl die Gemeinde per Landesverordnung ausgewiesen ist
• Frühere Vergleichsmieten-Erhöhungen im Dreijahreszeitraum nicht mitgerechnet
• Kappungsgrenze mit der 15-Monats-Wartefrist verwechselt
• Über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöht, obwohl die Kappungsgrenze noch Luft ließe

Obergrenze, keine Erlaubnis

Wichtig ist das Zusammenspiel mit der Vergleichsmiete: Die Kappungsgrenze ist eine zusätzliche Obergrenze, keine Erlaubnis. Selbst wenn die 20 Prozent noch nicht ausgeschöpft sind, darf die Miete nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen – es gilt stets der niedrigere der beiden Werte.

Welche Gebiete die 15-Prozent-Grenze auslösen

Ob in einer Stadt die verschärfte Grenze von 15 Prozent gilt, bestimmt nicht der Bund, sondern die jeweilige Landesregierung per Rechtsverordnung. Ausgewiesen werden Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt – meist Großstädte und Ballungsräume, in denen die Mieten deutlich schneller steigen als im Bundesdurchschnitt. Diese Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig überprüft und neu erlassen; ein Gebiet kann also hinein- oder herausfallen.

Vermieter sollten vor jeder Erhöhung prüfen, ob ihre Gemeinde aktuell gelistet ist – ein veralteter Stand führt schnell zu einer überhöhten und damit teilweise unwirksamen Erhöhung. Die geltenden Verordnungen veröffentlichen die zuständigen Landesministerien; viele Städte weisen zusätzlich auf ihren Portalen darauf hin. Im Zweifel lohnt ein kurzer Blick in die aktuelle Kappungsgrenzenverordnung des jeweiligen Bundeslandes, bevor das Erhöhungsschreiben herausgeht.