Mieterhöhung durchführen – die rechtssichere Anleitung für Vermieter

Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?

Das Gesetz unterscheidet mehrere Wege, die Miete zu erhöhen. Welcher für Sie infrage kommt, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde und was Sie erreichen wollen. Der häufigste Fall bei laufenden Verträgen ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Weg	Voraussetzung	Grenze	Form	Neue Miete ab
Vergleichsmiete (§558 BGB)	Miete seit 15 Monaten unverändert; Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung	ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze von 20 % bzw. 15 % in drei Jahren	Verlangen in Textform mit Begründung; der Mieter muss zustimmen	Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang
Modernisierung (§559 BGB)	durchgeführte Modernisierungsmaßnahme	8 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr; höchstens 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter in sechs Jahren	Erklärung in Textform mit Berechnung und Erläuterung	Beginn des dritten Monats nach Zugang
Staffelmiete (§557a BGB)	schriftliche Vereinbarung mit Geldbeträgen	vereinbarte Staffeln; Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert	keine Erklärung nötig	vereinbarter Zeitpunkt
Indexmiete (§557b BGB)	schriftliche Vereinbarung	Änderung des Preisindex; Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert	Erklärung in Textform mit Indexänderung und Betrag	Beginn des übernächsten Monats nach Zugang

Staffel- und Indexmiete schließen die Erhöhung nach §558 BGB aus. Die folgenden Abschnitte behandeln die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wie begründe ich die ortsübliche Vergleichsmiete?

Bei der Erhöhung nach §558 BGB dürfen Sie die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – also bis zu dem Betrag, der für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) am Ort üblich ist. Diesen Wert müssen Sie im Erhöhungsschreiben begründen.

Zulässige Begründungsmittel sind der qualifizierte oder einfache Mietspiegel der Gemeinde, ein Sachverständigengutachten, die Auskunft einer Mietdatenbank oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen mit konkreter Benennung (§558a Abs. 2 BGB). Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte im Schreiben mit angeben, auch wenn Sie anders begründen.

Wie viel Mieterhöhung erlaubt die Kappungsgrenze?

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % anheben (Kappungsgrenze, §558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung festgelegt sind, gilt eine verschärfte Grenze von 15 %.

Wichtig: Die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete sind zwei getrennte Obergrenzen. Es gilt immer die niedrigere von beiden. Erhöhungen nach Modernisierung werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgezählt.

Beispiel: Die Kaltmiete beträgt seit mehr als drei Jahren unverändert 600 €, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 750 €. Bei einer Kappungsgrenze von 20 % dürfen Sie auf höchstens 720 € erhöhen, bei 15 % auf höchstens 690 €. Läge die Vergleichsmiete bei 650 €, wäre dort Schluss – dann begrenzt die Vergleichsmiete, nicht die Kappungsgrenze.

Welche Form und welche Fristen gelten?

Das Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB muss in Textform erfolgen und begründet sein. Es richtet sich an alle im Vertrag genannten Mieter. Danach gelten klare Fristen:

• Sperrfrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; frühestens nach 12 Monaten dürfen Sie das Verlangen stellen
• Überlegungsfrist des Mieters: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens
• Wirksamwerden: Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang
• Verweigert der Mieter, haben Sie drei weitere Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen (§558b Abs. 2 BGB)

Beispiel: Das Erhöhungsverlangen geht dem Mieter am 10. März zu.

Schritt	Frist nach dem Gesetz	Im Beispiel
Überlegungsfrist des Mieters	bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§558b Abs. 2 BGB)	bis 31. Mai
Erhöhte Miete bei Zustimmung	ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§558b Abs. 1 BGB)	ab 1. Juni
Klage auf Zustimmung	innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist (§558b Abs. 2 BGB)	bis 31. August
Sonderkündigung des Mieters	bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang (§561 Abs. 1 BGB)	bis 31. Mai

Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?

Stimmt der Mieter nur einem Teil der Erhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete in diesem Umfang. Für den Rest können Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen (§558b Abs. 1 und 2 BGB). Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Entspricht Ihr Verlangen nicht den Anforderungen an Form und Begründung, können Sie es im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel beheben. Dem Mieter steht dann erneut die Zustimmungsfrist zu (§558b Abs. 3 BGB).

Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht. Nach einer Erhöhung nach §558 oder §559 BGB kann er bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang Ihrer Erklärung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht ein (§561 Abs. 1 BGB).

Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung

Diese Fehler führen regelmäßig dazu, dass ein Erhöhungsverlangen unwirksam ist:

• Erhöhungsschreiben nur an einen von mehreren Mietern gerichtet
• Begründung fehlt oder bezieht sich auf einen veralteten Mietspiegel
• Kappungsgrenze überschritten – häufig die strengere 15-%-Grenze übersehen
• Sperrfrist nicht eingehalten (Verlangen vor Ablauf von zwölf Monaten seit der letzten Erhöhung gestellt)
• Staffel- oder Indexmiete vereinbart, aber zusätzlich nach §558 erhöht (unzulässig)

Mieterhöhung mit ImmoApp vorbereiten

ImmoApp behält für jeden Vertrag im Blick, wann die Sperrfrist abläuft und wie weit Sie unter der Kappungsgrenze liegen. Die Hausverwaltung Software für Vermieter erstellt das formal korrekte Erhöhungsverlangen mit Begründung, versendet es nachweisbar an alle Mieter und überwacht die Zustimmungsfrist automatisch.

Stimmt der Mieter zu, übernimmt ImmoApp die neue Miete inklusive korrektem Wirksamkeitsdatum in die laufende Sollstellung – ohne dass Sie den Vertrag manuell anpassen müssen. Verstreicht die Frist ohne Reaktion, erinnert Sie das System rechtzeitig an die Klageoption.