Mieterhöhung durchführen – die rechtssichere Anleitung für Vermieter
Eine Mieterhöhung ist erlaubt – aber nur, wenn Sie die gesetzlichen Grenzen und Formvorschriften exakt einhalten. Ein formaler Fehler macht das gesamte Erhöhungsverlangen unwirksam, und Sie müssen ein Jahr warten. Diese Anleitung zeigt, welche Erhöhungsarten es gibt, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete begründen, welche Kappungsgrenze und Fristen gelten und wie Sie die Zustimmung des Mieters rechtssicher einholen.
Welche Arten der Mieterhöhung gibt es?
Das Gesetz unterscheidet mehrere Wege, die Miete zu erhöhen. Welcher für Sie infrage kommt, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde und was Sie erreichen wollen:
- →Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) – der häufigste Fall bei laufenden Verträgen
- →Staffelmiete (§557a BGB) – im Vertrag festgelegte Erhöhungen zu festen Zeitpunkten
- →Indexmiete (§557b BGB) – Kopplung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts
- →Erhöhung nach Modernisierung (§559 BGB) – Umlage von bis zu 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr
Die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze
Bei der Erhöhung nach §558 BGB dürfen Sie die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben – also bis zu dem Betrag, der für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) am Ort üblich ist. Diesen Wert müssen Sie im Erhöhungsschreiben begründen.
Zulässige Begründungsmittel sind der qualifizierte oder einfache Mietspiegel der Gemeinde, ein Sachverständigengutachten, die Auskunft einer Mietdatenbank oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen (mit konkreter Benennung). Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte im Schreiben mit angeben, auch wenn Sie anders begründen.
Kappungsgrenze: maximal 20 % (bzw. 15 %) in drei Jahren
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt, dürfen Sie die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % anheben (Kappungsgrenze, §558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung festgelegt sind, gilt eine verschärfte Grenze von 15 %.
Wichtig: Die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete sind zwei getrennte Obergrenzen. Es gilt immer die niedrigere von beiden. Erhöhungen nach Modernisierung werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgezählt.
Form und Fristen: So läuft das Verfahren ab
Das Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB muss in Textform erfolgen und begründet sein. Es richtet sich an alle im Vertrag genannten Mieter. Danach gelten klare Fristen:
- →Sperrfrist: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; frühestens nach 12 Monaten dürfen Sie das Verlangen stellen
- →Überlegungsfrist des Mieters: bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Schreibens
- →Wirksamwerden: Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang
- →Verweigert der Mieter, haben Sie drei weitere Monate Zeit, auf Zustimmung zu klagen (§558b Abs. 2 BGB)
Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung
Diese Fehler führen regelmäßig dazu, dass ein Erhöhungsverlangen unwirksam ist:
- →Erhöhungsschreiben nur an einen von mehreren Mietern gerichtet
- →Begründung fehlt oder bezieht sich auf einen veralteten Mietspiegel
- →Kappungsgrenze überschritten – häufig die strengere 15-%-Grenze übersehen
- →Sperrfrist nicht eingehalten (Miete war noch keine 15 Monate konstant)
- →Staffel- oder Indexmiete vereinbart, aber zusätzlich nach §558 erhöht (unzulässig)
Mieterhöhung mit ImmoApp vorbereiten
ImmoApp behält für jeden Vertrag im Blick, wann die Sperrfrist abläuft und wie weit Sie unter der Kappungsgrenze liegen. Die Software erstellt das formal korrekte Erhöhungsverlangen mit Begründung, versendet es nachweisbar an alle Mieter und überwacht die Zustimmungsfrist automatisch.
Stimmt der Mieter zu, übernimmt ImmoApp die neue Miete inklusive korrektem Wirksamkeitsdatum in die laufende Sollstellung – ohne dass Sie den Vertrag manuell anpassen müssen. Verstreicht die Frist ohne Reaktion, erinnert Sie das System rechtzeitig an die Klageoption.
Häufige Fragen
Wie oft darf ich die Miete erhöhen?
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Bei der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete vor dem Verlangen mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein, und innerhalb von drei Jahren dürfen Sie höchstens um 20 % (bzw. 15 % in angespannten Märkten) erhöhen. Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln.
Was ist die Kappungsgrenze?
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Die Kappungsgrenze begrenzt die Mieterhöhung auf 20 % innerhalb von drei Jahren – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete liegt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine verschärfte Grenze von 15 %.
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
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Bei der Erhöhung nach §558 BGB ja. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zu reagieren. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bei Staffel- und Indexmieten ist keine gesonderte Zustimmung nötig.
Reicht eine E-Mail für die Mieterhöhung?
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Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erfolgen – eine E-Mail oder ein Schreiben über ein Mieter-Portal genügt also grundsätzlich, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass das Schreiben alle Mieter erreicht und der Zugang nachweisbar ist.
Kann ich nach einer Modernisierung zusätzlich erhöhen?
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Ja. Die Modernisierungsumlage nach §559 BGB (bis zu 8 % der Kosten pro Jahr) ist unabhängig von der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete und wird nicht auf die Kappungsgrenze angerechnet. Beide Erhöhungen müssen aber jeweils eigenständig und formal korrekt begründet werden.