Mieterhöhung – Definition & Bedeutung

Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?

Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist nur unter klar geregelten Bedingungen möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt vier Wege, die Miete anzupassen:

• Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§558 BGB)
• Indexmiete – gekoppelt an den Verbraucherpreisindex (§557b BGB)
• Staffelmiete – im Mietvertrag vorab vereinbarte Erhöhungen (§557a BGB)
• Mieterhöhung nach Modernisierung (§559 BGB) – bis zu 8 % der Modernisierungskosten umlegbar

Fristen und Kappungsgrenze

Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann der Vermieter frühestens ein Jahr nach Einzug oder nach der letzten Erhöhung stellen (§558 Abs. 1 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % steigen – in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (sogenannte Kappungsgrenze).

Das Mieterhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§558a BGB), etwa durch Verweis auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter hat zwei volle Monate Zeit zur Prüfung und Zustimmung.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter substanzielle Modernisierungen durchgeführt (energetische Sanierung, Wärmedämmung, neue Heizung), darf er 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Eine Modernisierungsankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn in Textform erfolgen (§555c BGB) und die geplanten Maßnahmen sowie die voraussichtliche Mieterhöhung benennen.

Zustimmung des Mieters und Sonderkündigungsrecht

Ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB wirkt nicht automatisch: Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Dafür hat er ab Zugang des Schreibens Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Verweigert er die Zustimmung oder reagiert er nicht, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen – erst ein Gericht setzt die Erhöhung dann durch.

Umgekehrt räumt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht ein (§561 BGB): Er kann das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen; die Erhöhung greift dann nicht mehr. Für Vermieter heißt das: Eine Erhöhung bis an die Obergrenze kann im Einzelfall einen Auszug auslösen. Wer den Mieter halten will, wägt zwischen maximaler Miete und Fluktuationsrisiko ab.

Häufige Formfehler beim Mieterhöhungsverlangen

Viele Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Das Verlangen muss dem Mieter in Textform zugehen, nachvollziehbar begründet sein und die Wartefristen einhalten. Ein häufiger Fehler ist die Adressierung: Bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle im Vertrag genannten Personen gerichtet sein, sonst ist es unwirksam.

• Verlangen früher als zwölf Monate nach Einzug oder letzter Anpassung gestellt
• Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent überschritten
• Begründung fehlt oder passt nicht zur Wohnung (falsches Mietspiegelfeld)
• Bei qualifiziertem Mietspiegel wird dieser im Schreiben nicht genannt

Praxistipp vor dem Versand

Prüfen Sie vor dem Versand die letzte Anpassung, die einschlägige Mietspiegelspanne und die Empfängerangaben. Ein sauber begründetes Verlangen erspart die Zustimmungsklage und beschleunigt die Anhebung erheblich – jeder Formfehler dagegen erfordert ein neues Verlangen, mit dem die Zustimmungsfrist des Mieters von vorn beginnt.