Mieterhöhung – Definition & Bedeutung

Eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist nur unter klar geregelten Bedingungen möglich. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) kennt vier Wege, die Miete anzupassen:

Bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gilt: Frühestens 15 Monate nach Einzug oder seit der letzten Erhöhung darf der Vermieter eine neue Anhebung verlangen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 % steigen – in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 % (sogenannte Kappungsgrenze).

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich begründet werden, etwa durch Verweis auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Der Mieter hat zwei volle Monate Zeit zur Prüfung und Zustimmung.

Hat der Vermieter substanzielle Modernisierungen durchgeführt (energetische Sanierung, Wärmedämmung, neue Heizung), darf er 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Eine Modernisierungsankündigung muss mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich erfolgen und die geplanten Maßnahmen sowie die voraussichtliche Mieterhöhung benennen.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach §558 BGB wirkt nicht automatisch: Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Dafür hat er ab Zugang des Schreibens Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats. Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Verweigert er die Zustimmung oder reagiert er nicht, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen – erst ein Gericht setzt die Erhöhung dann durch.

Umgekehrt räumt das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht ein (§561 BGB): Er kann das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich kündigen; die Erhöhung greift dann nicht mehr. Für Vermieter heißt das: Eine Erhöhung bis an die Obergrenze kann im Einzelfall einen Auszug auslösen. Wer den Mieter halten will, wägt zwischen maximaler Miete und Fluktuationsrisiko ab.

Viele Mieterhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Das Verlangen muss dem Mieter in Textform zugehen, nachvollziehbar begründet sein und die Wartefristen einhalten. Ein häufiger Fehler ist die Adressierung: Bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle im Vertrag genannten Personen gerichtet sein, sonst ist es unwirksam.

Prüfen Sie vor dem Versand die letzte Anpassung, die einschlägige Mietspiegelspanne und die Empfängerangaben. Ein sauber begründetes Verlangen erspart die Zustimmungsklage und beschleunigt die Anhebung erheblich – jeder Formfehler dagegen setzt die Wartefristen faktisch neu in Gang.