Glossar
Kaution – Definition & Bedeutung
Auch bekannt als: Mietkaution, Mietsicherheit
Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche Schäden oder Mietausfälle. Maximal drei Nettokaltmieten (§551 BGB), zwingend getrennt vom Vermieter-Vermögen anzulegen und zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen.
Höhe und Form der Mietkaution
Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten (Kaltmiete ohne Nebenkosten) betragen – das regelt §551 BGB zwingend. Vereinbarungen über diesen Betrag hinaus sind unwirksam, der Mieter muss zu viel gezahlte Beträge nicht leisten oder kann sie zurückfordern.
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate ist mit Mietbeginn fällig. Üblich sind Barkaution, Sparbuch mit Verpfändung, Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung.
Anlage und Rückzahlung
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen – verzinst zum üblichen Spareinlagezinssatz mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Erträge stehen dem Mieter zu.
Nach Ende des Mietverhältnisses prüft der Vermieter offene Forderungen (Mietrückstände, Schadensersatz, Nebenkostennachzahlung). Eine angemessene Prüffrist beträgt üblicherweise 3–6 Monate; spätestens nach Ablauf muss die Kaution inkl. Zinsen ausgekehrt werden. Ein Einbehalt zum Verrechnen mit der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung ist nur in nachweislich erforderlicher Höhe zulässig.
Formen der Kaution im Vergleich
Neben der klassischen Barkaution stehen dem Mieter mehrere gleichwertige Sicherungsformen offen – der Vermieter darf keine bestimmte Form vorschreiben, sondern muss die vom Mieter gewählte zulässige Variante akzeptieren. Jede Form bindet Kapital und Aufwand unterschiedlich: Bei der Barkaution übernimmt der Vermieter die Pflicht zur getrennten, verzinsten Anlage, während eine Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung dem Mieter die Liquidität erhält, ihn aber laufende Gebühren kostet.
Für die Praxis ist entscheidend, dass die Obergrenze von drei Nettokaltmieten (§551 BGB) formunabhängig gilt. Auch die Kombination mehrerer Sicherheiten darf diesen Rahmen nicht überschreiten. Eine zusätzlich zur bereits vollen Barkaution verlangte Bürgschaft von Angehörigen „obendrauf“ ist daher unwirksam.
- →Barkaution: Zahlung auf ein separates Kautionskonto; die Zinsen stehen dem Mieter zu
- →Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter bleibt Kontoinhaber, verpfändet aber die Forderung an den Vermieter
- →Bankbürgschaft: Ein Kreditinstitut haftet; kein gebundenes Kapital, dafür Avalgebühren
- →Kautionsversicherung: Ein Versicherer bürgt gegen laufenden Beitrag – der Beitrag wird nicht zurückgezahlt
Häufige Streitpunkte bei der Rückzahlung
Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 800 Euro darf die Kaution höchstens 2.400 Euro betragen. Zieht der Mieter aus, prüft der Vermieter offene Ansprüche und zahlt den Rest zügig aus. Streit entsteht meist über die Höhe berechtigter Einbehalte – etwa wenn normale Abnutzung fälschlich als Schaden abgerechnet wird. Gebrauchsspuren wie kleine Dübellöcher oder ein über die Jahre abgenutzter Bodenbelag berechtigen den Vermieter nicht zum Einbehalt.
Häufig gefragt wird, ob der Mieter die letzte Miete „abwohnen“, also mit der Kaution verrechnen darf. Das ist nicht zulässig: Die Kaution sichert sämtliche Ansprüche und ist kein Mietguthaben. Ebenso wenig darf der Vermieter die gesamte Summe unbefristet einbehalten – nur ein wegen der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung nachweislich erforderlicher Teilbetrag darf über die übliche Prüffrist hinaus zurückgehalten werden.