Schönheitsreparaturen – Definition & Bedeutung

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Gemeint sind ausschließlich optische Maßnahmen infolge normaler Abnutzung – nicht die Beseitigung echter Schäden.

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet (§535 BGB). Durch eine wirksame Mietvertragsklausel kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen werden – was in der Praxis der Regelfall ist.

Wann Klauseln unwirksam sind

Die Rechtsprechung des BGH hat viele verbreitete Klauseln gekippt. Unwirksam – und damit ohne Renovierungspflicht des Mieters – sind insbesondere:

• Starre Fristenpläne ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
• Renovierungspflicht, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde
• Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Abnutzungsgrad
• Quotenabgeltungsklauseln (anteilige Kostenbeteiligung bei Auszug)

Was das für Vermieter bedeutet

Wer die Renovierungspflicht wirksam übertragen will, sollte die Wohnung renoviert übergeben, ein Übergabeprotokoll erstellen und auf flexible Formulierungen ohne starre Fristen achten. Ist die Klausel unwirksam, trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst – auch beim Auszug eines Mieters.

Fachgerechte Ausführung und Farbwahl

Ist die Renovierungspflicht wirksam übertragen, schuldet der Mieter keine Profiqualität, wohl aber eine Ausführung „mittlerer Art und Güte“ – handwerklich saubere, fachgerechte Arbeiten, die nicht nachgebessert werden müssen. Er darf selbst Hand anlegen oder einen Betrieb beauftragen; ein Zwang zur Vergabe an eine Fachfirma lässt sich nicht wirksam vereinbaren.

Bei der Farbwahl gilt: Während der Mietzeit darf der Mieter nach eigenem Geschmack streichen. Der BGH hat klargestellt, dass eine Klausel unwirksam ist, die ihn schon während des laufenden Mietverhältnisses auf bestimmte Farben festlegt. Bei der Rückgabe muss die Wohnung dagegen in neutralen, hellen Farbtönen übergeben werden, damit sie sich unmittelbar weitervermieten lässt – kräftige Individualfarben sind dann zu überstreichen.

Abgrenzung zu Instandhaltung und Kleinreparaturen

Schönheitsreparaturen betreffen ausschließlich die optische Auffrischung infolge normaler Abnutzung. Davon zu trennen ist die Instandhaltung und Instandsetzung: Die Beseitigung echter Substanzschäden – etwa ein undichtes Dach, defekte Leitungen oder ein kaputter Boiler – bleibt stets Sache des Vermieters (§535 BGB) und lässt sich nicht über eine Renovierungsklausel abwälzen.

Ebenfalls abzugrenzen ist die Kleinreparaturklausel. Sie kann den Mieter an den Kosten kleiner Reparaturen an häufig genutzten Gegenständen beteiligen, muss aber eine Obergrenze je Einzelfall und eine Jahreshöchstgrenze enthalten, um wirksam zu sein. Anders als bei Schönheitsreparaturen führt der Mieter die Arbeit hier nicht selbst aus, sondern trägt nur einen begrenzten Kostenanteil.

• Schönheitsreparaturen: optische Auffrischung bei normaler Abnutzung
• Instandhaltung/Instandsetzung: Beseitigung echter Schäden – Vermietersache (§535 BGB)
• Kleinreparaturen: begrenzte Kostenbeteiligung mit Einzel- und Jahresobergrenze