Glossar
WEG – Definition & Bedeutung
Auch bekannt als: Wohnungseigentümergemeinschaft
Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit eigenem Sondereigentum. Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG), seit der Reform 2020 mit erweiterten Rechten der Eigentümerversammlung.
Was ist eine WEG?
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht automatisch, sobald ein Mehrfamilienhaus per Teilungserklärung in einzelne Wohnungen aufgeteilt und mindestens eine davon verkauft wird. Jeder Eigentümer hat dann Sondereigentum an seiner Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizungsanlage, Grundstück).
Die Rechte und Pflichten der WEG regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan; eine Verwaltung – meist eine externe WEG-Verwaltung – führt das Tagesgeschäft.
Die WEG-Reform 2020
Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 hat die Eigentümerversammlung stark gestärkt: Einfache Mehrheit reicht für die meisten Beschlüsse (auch für bauliche Veränderungen), Beschlüsse können auch ohne Anwesenheit (Umlauf, Online) gefasst werden, und einzelne Eigentümer können bauliche Maßnahmen für barrierefreies Wohnen, E-Mobilität (Lademöglichkeit), Glasfaser und Einbruchschutz erleichtert beanspruchen.
Die Organe der WEG
Eine WEG handelt nicht als formloser Zusammenschluss, sondern über drei klar getrennte Organe. Oberstes Beschlussorgan ist die Eigentümerversammlung. Sie tritt mindestens einmal im Jahr zusammen und entscheidet über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, größere Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie über die Bestellung und Entlastung der Verwaltung. Jeder Eigentümer hat hier Rede- und Stimmrecht; das Stimmgewicht richtet sich, sofern die Teilungserklärung nichts anderes vorsieht, nach Köpfen oder Miteigentumsanteilen.
Die Verwaltung – meist eine externe WEG-Verwaltung – führt das Tagesgeschäft. Sie setzt die Beschlüsse um, erstellt den Wirtschaftsplan, rechnet ab, verwaltet die Instandhaltungsrücklage und vertritt die rechtsfähige Gemeinschaft nach außen. Seit dem 1. Dezember 2022 können Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, der seine Sachkunde durch eine Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer nachgewiesen hat.
Der Verwaltungsbeirat schließlich unterstützt die Verwaltung und kontrolliert sie im Interesse der Eigentümer. Vor allem prüft er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung, bevor die Versammlung darüber beschließt. Seine Größe kann die Gemeinschaft seit der WEG-Reform 2020 frei bestimmen; das Amt wird in der Regel ehrenamtlich ausgeübt.
- →Eigentümerversammlung: oberstes Beschluss- und Kontrollorgan, tagt mindestens jährlich
- →Verwaltung: führt Beschlüsse aus, verwaltet die Gelder, vertritt die Gemeinschaft
- →Verwaltungsbeirat: unterstützt und überwacht die Verwaltung, prüft die Abrechnung
Rechte und Pflichten einzelner Eigentümer
Jedem Mitglied der WEG stehen umfassende Rechte zu: die Nutzung des eigenen Sondereigentums, die Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums wie Treppenhaus, Aufzug oder Garten, die Teilnahme an der Eigentümerversammlung mit Stimmrecht sowie das Recht, in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Wer einen gefassten Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn gerichtlich anfechten – allerdings nur innerhalb eines Monats ab der Beschlussfassung, weshalb Protokolle zügig geprüft werden sollten.
Den Rechten stehen ebenso klare Pflichten gegenüber. Die wichtigste ist die pünktliche Zahlung des Hausgelds; hinzu kommt, die Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums anteilig nach Miteigentumsanteilen zu tragen. Eigentümer müssen außerdem Rücksicht auf die übrigen Bewohner nehmen und beschlossene Erhaltungsmaßnahmen dulden, auch wenn diese vorübergehend den Zugang zu ihrer Wohnung erfordern. Wer diese Pflichten dauerhaft und grob verletzt, riskiert im äußersten Fall sogar den Verlust seines Eigentums.