Mietpreisbremse – Definition & Bedeutung

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In diesen per Landesverordnung festgelegten Gebieten darf die vereinbarte Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB).

Maßgeblich für die ortsübliche Vergleichsmiete ist in der Regel der örtliche Mietspiegel. Liegt die geforderte Miete darüber, kann der Mieter die Überzahlung zurückfordern – vorausgesetzt, er rügt den Verstoß in Textform (§556g Abs. 2 und 4 BGB).

Ausnahmen für Vermieter

Die Mietpreisbremse kennt wichtige Ausnahmen, in denen eine höhere Miete zulässig bleibt:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
• Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
• Bestandsschutz: Eine bereits zulässige Vormiete darf weiter verlangt werden
• Moderat modernisierte Wohnungen mit zulässigem Modernisierungsaufschlag

Auskunftspflicht des Vermieters

Will sich der Vermieter auf eine Ausnahme (z. B. höhere Vormiete oder Modernisierung) berufen, muss er den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert und in Textform darüber informieren (§556g Abs. 1a und 4 BGB). Fehlt diese Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen und es gilt die reguläre Obergrenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete; holt er die Auskunft nach, wirkt sie erst zwei Jahre später.

Rechenbeispiel und Rüge des Mieters

Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel bei 10 Euro je Quadratmeter, darf die Neuvertragsmiete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse höchstens 11 Euro je Quadratmeter betragen (10 Prozent Aufschlag). Für eine 70-Quadratmeter-Wohnung sind das maximal 770 Euro Kaltmiete statt der ortsüblichen 700 Euro. Eine darüber vereinbarte Miete ist nur in Höhe des überschießenden Betrags unwirksam – der zulässige Teil bleibt bestehen.

Zu viel gezahlte Miete erhält der Mieter allerdings nicht automatisch zurück. Er muss den Verstoß gegenüber dem Vermieter rügen; seit der Reform genügt dafür eine einfache Rüge in Textform. Rügt er innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und besteht dieses noch, kann er die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern. Nur bei einer späteren Rüge oder nach Ende des Mietverhältnisses beschränkt sich die Rückforderung auf die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§556g Abs. 2 BGB).

Abgrenzung zur Kappungsgrenze

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze wirken in verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses und dürfen nicht vermengt werden. Die Mietpreisbremse setzt einmalig bei der Neuvermietung an und misst die Anfangsmiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze (§558 Abs. 3 BGB) greift erst danach im Bestand und begrenzt das Tempo künftiger Erhöhungen auf 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren.

Für Vermieter heißt das: Beide Grenzen sind nacheinander zu beachten. Wer bei Einzug korrekt bis 10 Prozent über der Vergleichsmiete kalkuliert, muss bei späteren Anpassungen zusätzlich die Kappungsgrenze und die Wartefristen des §558 einhalten. Nur wo keine Mietpreisbremse per Landesverordnung gilt, ist die Anfangsmiete grundsätzlich frei vereinbar – die spätere Erhöhung bleibt aber auch dort an die Kappungsgrenze gebunden.

Wo die Mietpreisbremse gilt – und wo nicht

Die Mietpreisbremse greift nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Außerhalb dieser Gebiete ist die Anfangsmiete bei Neuvermietung grundsätzlich frei vereinbar. Die Verordnungen sind befristet; der Gesetzgeber hat die Möglichkeit zur Ausweisung zuletzt bis Ende 2029 verlängert.

Vermieter sollten vor jeder Neuvermietung prüfen, ob das Objekt in einem gelisteten Gebiet liegt, weil sonst eine überhöhte Anfangsmiete teilweise unwirksam ist. Wichtig: Auch dort, wo die Bremse gilt, bleiben Neubauten – erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet – und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ausgenommen. In diesen Fällen darf die Miete marktgerecht kalkuliert werden, ohne an die 10-Prozent-Grenze gebunden zu sein.