Warmmiete – Definition & Bedeutung

Die Warmmiete ist der Bruttobetrag, den der Mieter monatlich überweist: Kaltmiete plus Vorauszahlung für Nebenkosten (kalte Betriebskosten) plus Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser. Sie steht praktisch nie genauso im Mietvertrag, sondern ergibt sich aus drei separat ausgewiesenen Posten.

Warmmiete = Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlung + Heizkosten-Vorauszahlung

Die Warmmiete enthält nur Vorauszahlungen, keine Ist-Kosten. Über die Nebenkostenabrechnung wird einmal jährlich abgerechnet: Liegt der tatsächliche Verbrauch über den Vorauszahlungen, gibt es eine Nachzahlung, ist er darunter, ein Guthaben. Daher ist die Warmmiete kein verlässlicher Vergleichswert zwischen Wohnungen – Vermieter rechnen unterschiedlich konservativ.

Für Mietvergleiche taugt nur die Nettokaltmiete pro Quadratmeter, ergänzt um die zu erwartenden Nebenkosten (zweite Miete) als getrennten Wert.

Ein Beispiel macht die Struktur greifbar. Für eine 70 m² große Wohnung vereinbaren die Parteien 700 € Nettokaltmiete, 140 € Vorauszahlung für kalte Betriebskosten und 100 € Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser. Die Warmmiete beträgt damit 940 € – dieser Betrag wird monatlich überwiesen. Rechnerisch entfallen rund 2 €/m² auf die „zweite Miete“, also auf die umlagefähigen Nebenkosten.

Ergibt die Jahresabrechnung, dass die tatsächlichen Betriebskosten höher lagen, entsteht eine Nachzahlung. Danach dürfen beide Seiten die Vorauszahlungen anpassen: Nach §560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe umstellen. Steigt im Beispiel die tatsächliche Belastung auf 260 € monatlich, klettert die Warmmiete im Folgejahr auf rund 960 € – ohne dass sich die Kaltmiete verändert hat.

Vermieter neigen dazu, die Vorauszahlungen niedrig zu kalkulieren, um die Warmmiete im Inserat attraktiv wirken zu lassen. Das rächt sich: Zu knapp bemessene Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen, die mancher Mieter nicht zurücklegt – das Ausfallrisiko steigt. Umgekehrt darf die Vorauszahlung nicht willkürlich überhöht sein, denn sie muss sich an den zu erwartenden Kosten orientieren.

Ein häufiges Missverständnis: Die Warmmiete ist kein fixer Wert. Sie ändert sich mit jeder Anpassung der Vorauszahlung und mit jeder Erhöhung der Kaltmiete. Für die Bonitätsprüfung, den Wohngeldantrag oder den Vergleich zweier Wohnungen sollten Vermieter und Mieter deshalb immer offenlegen, welcher Anteil auf die Kaltmiete und welcher auf die Vorauszahlungen entfällt. Nur so lässt sich einschätzen, ob eine günstig wirkende Warmmiete nicht durch unrealistisch niedrige Nebenkosten geschönt ist.

Für amtliche Zwecke spielt die Warmmiete eine wichtige Rolle. Beim Wohngeld etwa wird die Bruttokaltmiete zuzüglich bestimmter Nebenkosten berücksichtigt; die Heizkosten fließen seit 2023 über eine gesonderte Heizkostenkomponente ein. Im Mietspiegel dagegen ist stets die Nettokaltmiete je Quadratmeter ausgewiesen, nicht die Warmmiete – wer Mieten vergleicht oder eine Erhöhung begründet, muss deshalb konsequent auf die Kaltmiete umrechnen.

Auch Vermietungsportale nennen häufig die Warmmiete, um attraktiv zu wirken. Interessenten sollten daher immer nach der Aufschlüsselung fragen: Erst die Trennung in Kaltmiete, kalte Nebenkosten und Heizkosten zeigt, ob eine Wohnung wirklich günstig ist oder nur niedrig angesetzte Vorauszahlungen ausweist, die später zu einer Nachzahlung führen.