Mietkaution anlegen, verwalten und zurückzahlen – der Leitfaden

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution für Wohnraum darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Kaltmiete ohne Betriebskosten-Vorauszahlung. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam – der überschießende Teil kann vom Mieter zurückgefordert werden.

Der Mieter darf die Kaution zudem in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, ist unwirksam.

Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt 700 €, das Mietverhältnis beginnt am 1. März. Vereinbart ist die Höchstkaution von 2.100 €.

Rate	Fällig	Betrag
1. Rate	1. März, zu Beginn des Mietverhältnisses	700 €
2. Rate	mit der Miete für April	700 €
3. Rate	mit der Miete für Mai	700 €

Mietkaution im Überblick: Höhe, Anlage, Rückzahlung

Die gesetzlichen Vorgaben auf einen Blick:

Thema	Regel	Grundlage
Höhe	höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten	§551 Abs. 1 BGB
Zahlung	drei gleiche monatliche Teilzahlungen; die erste zu Beginn des Mietverhältnisses	§551 Abs. 2 BGB
Anlage	bei einem Kreditinstitut zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; eine andere Anlageform kann vereinbart werden	§551 Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB
Trennung	getrennt vom Vermögen des Vermieters	§551 Abs. 3 Satz 3 BGB
Erträge	stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit	§551 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB
Verzug des Mieters	fristlose Kündigung möglich bei einem Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten	§569 Abs. 2a BGB
Eigentümerwechsel	Erwerber tritt in Rechte und Pflichten ein; der frühere Vermieter bleibt zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen kann	§566a BGB
Rückzahlung	keine gesetzliche Frist; Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten	Rechtsprechung

Wie muss ich die Mietkaution anlegen?

Sie müssen die Barkaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen – insolvenzsicher und so, dass Gläubiger des Vermieters nicht darauf zugreifen können (§551 Abs. 3 BGB). In der Praxis geschieht das über ein offen ausgewiesenes Mietkautionskonto oder ein Sparkonto „treuhänderisch für den Mieter”.

Die getrennte Anlage ist keine Formalie: Vermischen Sie die Kaution mit dem eigenen Konto, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und kann sogar die letzten Mietzahlungen aussetzen, bis die Kaution nachweislich korrekt angelegt ist. Bei Eigentumswechsel geht die Verwahrungspflicht auf den Erwerber über.

Wem stehen die Zinsen der Kaution zu?

Die Kaution ist mindestens zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution (§551 Abs. 3 Satz 3 und 4 BGB). Sie müssen sie also bei der Rückzahlung mit auskehren. Eine Ausnahme gilt für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim: Dort besteht keine Pflicht zur Verzinsung (§551 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Alternativen zur klassischen Barkaution sind ein Kautionssparbuch, eine Mietkautionsbürgschaft (Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung) oder die Verpfändung eines Sparguthabens. Bei diesen Formen entfällt die Pflicht zur eigenen verzinslichen Anlage, weil der Mieter die Anlageform selbst stellt.

Was tun, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt?

Sie können fristlos kündigen, sobald der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der zwei Monatsmieten entspricht (§569 Abs. 2a BGB). Betriebskostenpauschalen und -vorauszahlungen zählen bei dieser Berechnung nicht mit. Eine Abmahnung oder Abhilfefrist ist nicht erforderlich. Bei einer Kaution von drei Monatsmieten in drei Raten ist die Schwelle erreicht, wenn zwei fällige Raten offen sind.

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Mieter den Rückstand vorher ausgleicht (§569 Abs. 2a, §543 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sie wird außerdem unwirksam, wenn Sie bis spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage befriedigt werden oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet (§569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Den Kündigungsgrund müssen Sie im Kündigungsschreiben angeben (§569 Abs. 4 BGB).

Wann muss ich die Kaution zurückzahlen – und was darf ich abziehen?

Nach Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Kaution zurückzahlen, sobald Sie sie nicht mehr für mögliche Ansprüche benötigen. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten zu.

Einen Teil dürfen Sie länger einbehalten, wenn eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht – aber nur in Höhe der voraussichtlichen Nachforderung. Den unstrittigen Rest müssen Sie zeitnah auszahlen.

Wenn Sie die Kaution abrechnen, gilt für die Abzüge:

• Zulässige Abzüge: rückständige Miete, berechtigte Nebenkosten-Nachforderungen, vom Mieter verursachte Schäden über die normale Abnutzung hinaus
• Nicht zulässig: normale Gebrauchsspuren, Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel, pauschale Einbehalte ohne konkrete Forderung

Prüfen Sie Schäden zügig: Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, sobald Sie die Wohnung zurückerhalten (§548 Abs. 1 BGB).

Häufige Fehler bei der Kaution

Diese Fehler führen regelmäßig zu Streit oder Schadensersatzpflicht:

• Kaution auf dem eigenen Girokonto „geparkt” statt getrennt angelegt
• Zinsen bei der Rückzahlung vergessen
• Mehr als drei Kaltmieten verlangt
• Komplette Kaution wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung einbehalten statt nur des erwarteten Betrags
• Rückzahlung ohne nachvollziehbare Abrechnung der Abzüge

Kautionen mit ImmoApp verwalten

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Beim Auszug unterstützt ImmoApp die Kautionsabrechnung: offene Forderungen, Nebenkosten-Rückstellung und Schadensabzüge werden gegenübergestellt, der auszuzahlende Betrag inklusive Zinsen automatisch ermittelt und revisionssicher dokumentiert.