Mietkaution anlegen, verwalten und zurückzahlen – der Leitfaden
Die Mietkaution ist Ihre Sicherheit gegen Mietausfälle und Schäden – aber sie gehört rechtlich dem Mieter. Wer sie falsch anlegt, nicht verzinst oder zu spät zurückzahlt, riskiert Schadensersatz und in schweren Fällen sogar strafrechtliche Folgen. Dieser Leitfaden erklärt, wie hoch die Kaution sein darf, wie Sie sie insolvenzsicher und verzinst anlegen müssen, welche Frist für die Rückzahlung gilt und wann Sie Beträge einbehalten dürfen.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Die Mietkaution für Wohnraum darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§551 Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist die Kaltmiete ohne Betriebskosten-Vorauszahlung. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam – der überschießende Teil kann vom Mieter zurückgefordert werden.
Der Mieter darf die Kaution zudem in drei gleichen Monatsraten zahlen: die erste Rate zu Mietbeginn, die weiteren mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§551 Abs. 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Kaution sofort verlangt, ist unwirksam.
Pflicht zur insolvenzsicheren und getrennten Anlage
Sie müssen die Barkaution getrennt von Ihrem eigenen Vermögen anlegen – insolvenzsicher und so, dass Gläubiger des Vermieters nicht darauf zugreifen können (§551 Abs. 3 BGB). In der Praxis geschieht das über ein offen ausgewiesenes Mietkautionskonto oder ein Sparkonto „treuhänderisch für den Mieter”.
Die getrennte Anlage ist keine Formalie: Vermischen Sie die Kaution mit dem eigenen Konto, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht und kann sogar die letzten Mietzahlungen aussetzen, bis die Kaution nachweislich korrekt angelegt ist. Bei Eigentumswechsel geht die Verwahrungspflicht auf den Erwerber über.
Verzinsung: Die Erträge gehören dem Mieter
Die Kaution ist mindestens zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution (§551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sie müssen sie also bei der Rückzahlung mit auskehren.
Alternativen zur klassischen Barkaution sind ein Kautionssparbuch, eine Mietkautionsbürgschaft (Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung) oder die Verpfändung eines Sparguthabens. Bei diesen Formen entfällt die Pflicht zur eigenen verzinslichen Anlage, weil der Mieter die Anlageform selbst stellt.
Rückzahlung: Frist und zulässige Abzüge
Nach Ende des Mietverhältnisses müssen Sie die Kaution zurückzahlen, sobald Sie sie nicht mehr für mögliche Ansprüche benötigen. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten zu.
Einen Teil dürfen Sie länger einbehalten, wenn eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht – aber nur in Höhe der voraussichtlichen Nachforderung. Den unstrittigen Rest müssen Sie zeitnah auszahlen.
- →Zulässige Abzüge: rückständige Miete, berechtigte Nebenkosten-Nachforderungen, vom Mieter verursachte Schäden über die normale Abnutzung hinaus
- →Nicht zulässig: normale Gebrauchsspuren, Schönheitsreparaturen bei unwirksamer Klausel, pauschale Einbehalte ohne konkrete Forderung
Häufige Fehler bei der Kaution
Diese Fehler führen regelmäßig zu Streit oder Schadensersatzpflicht:
- →Kaution auf dem eigenen Girokonto „geparkt” statt getrennt angelegt
- →Zinsen bei der Rückzahlung vergessen
- →Mehr als drei Kaltmieten verlangt
- →Komplette Kaution wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung einbehalten statt nur des erwarteten Betrags
- →Rückzahlung ohne nachvollziehbare Abrechnung der Abzüge
Kautionen mit ImmoApp verwalten
ImmoApp führt zu jedem Mietvertrag die hinterlegte Kaution mit Anlageform, Kontonummer, Eingangsraten und aufgelaufenen Zinsen. So weisen Sie jederzeit die korrekte, getrennte Anlage nach – wichtig bei Eigentümerwechsel und Betriebsprüfung.
Beim Auszug unterstützt ImmoApp die Kautionsabrechnung: offene Forderungen, Nebenkosten-Rückstellung und Schadensabzüge werden gegenübergestellt, der auszuzahlende Betrag inklusive Zinsen automatisch ermittelt und revisionssicher dokumentiert.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
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Höchstens drei Nettokaltmieten (ohne Betriebskosten-Vorauszahlung). Der Mieter darf die Kaution zudem in drei gleichen Monatsraten zahlen. Eine höhere oder sofort fällige Kaution ist insoweit unwirksam.
Muss ich die Kaution verzinsen?
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Ja, bei der Barkaution. Sie ist mindestens zum üblichen Zinssatz für dreimonatig kündbare Spareinlagen anzulegen, und die Zinsen stehen dem Mieter zu. Bei einer Mietkautionsbürgschaft oder einem vom Mieter gestellten Kautionssparbuch entfällt diese Pflicht für Sie.
Wie schnell muss ich die Kaution zurückzahlen?
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Sobald Sie sie nicht mehr für mögliche Ansprüche benötigen. Die Rechtsprechung gesteht eine Prüffrist von in der Regel drei bis sechs Monaten zu. Für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung dürfen Sie nur den voraussichtlichen Nachforderungsbetrag länger einbehalten, nicht die ganze Kaution.
Darf ich die Kaution für Schönheitsreparaturen einbehalten?
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Nur wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht und die Arbeiten tatsächlich fällig sind. Viele Klauseln sind nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (z.B. starre Fristen). Normale Gebrauchsspuren dürfen Sie nie abziehen.
Was passiert mit der Kaution beim Verkauf der Wohnung?
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Die Pflicht zur Verwahrung und Rückzahlung geht auf den Erwerber über. Sie sollten die Kaution inklusive Zinsen dokumentiert an den Käufer übergeben und das im Kaufvertrag bzw. einer Übergabevereinbarung festhalten, damit Ihre Haftung endet.