Eigenbedarfskündigung – rechtssicher kündigen als Vermieter
Eigenbedarf ist der häufigste Grund, aus dem Vermieter ein Mietverhältnis beenden – und zugleich einer der streitanfälligsten. Wird die Kündigung falsch begründet oder formal fehlerhaft ausgesprochen, ist sie unwirksam, und bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen sogar Schadensersatzforderungen. Diese Anleitung zeigt, wie Sie eine Eigenbedarfskündigung sauber begründen, fristgerecht zustellen und Widersprüche vermeiden.
Wann liegt Eigenbedarf vor?
Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Interesse muss vernünftig und nachvollziehbar sein – ein bloßer Wunsch genügt nicht, eine konkrete Lebensplanung dagegen schon.
Als begünstigte Personen kommen insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel sowie Ehe- und Lebenspartner in Betracht. Bei entfernteren Verwandten oder Haushaltsangehörigen wie Pflegepersonal müssen Sie die enge Bindung gesondert darlegen.
So begründen Sie die Kündigung korrekt
Die Begründung ist das Herzstück der Eigenbedarfskündigung. Sie müssen konkret benennen, für welche Person Sie die Wohnung benötigen und aus welchem Grund. Pauschale Formulierungen wie „wegen Eigenbedarfs“ reichen nicht aus und machen die Kündigung angreifbar.
- →Name und Verhältnis der Bedarfsperson zum Vermieter
- →Konkreter Grund (z. B. Kind beginnt Studium am Wohnort, Eltern ziehen näher)
- →Warum gerade diese Wohnung benötigt wird
- →Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §574 BGB
Welche Kündigungsfristen gelten?
Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung und unterliegt den gesetzlichen Fristen nach §573c BGB. Sie richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und betragen für den Vermieter:
- →Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- →Mehr als 5 Jahre: 6 Monate
- →Mehr als 8 Jahre: 9 Monate
Widerspruch und Härtefall des Mieters
Der Mieter kann der Kündigung nach §574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit, Schwangerschaft, fehlendem bezahlbarem Ersatzwohnraum oder kurz bevorstehendem Schulabschluss eines Kindes. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erfolgen.
Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab und kann das Mietverhältnis befristet fortsetzen. Eine sorgfältig begründete Kündigung und der frühzeitige, faire Dialog mit dem Mieter reduzieren das Risiko eines langwierigen Räumungsprozesses erheblich.
Vorsicht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Fällt der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nachweislich weg – etwa weil die Wohnung kurz darauf neu vermietet oder verkauft wird – kann das als vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet werden. Der gekündigte Mieter hat dann Anspruch auf Schadensersatz, der Umzugskosten, Maklergebühren und eine etwaige Mietdifferenz umfassen kann.
Kündigen Sie daher nur bei tatsächlichem, ernsthaftem Bedarf und dokumentieren Sie die Gründe sorgfältig. Ändert sich Ihre Planung nach der Kündigung, sollten Sie dies belegen können.
Häufige Fragen
Kann eine GmbH Eigenbedarf anmelden?
+
Nein. Eigenbedarf setzt eine natürliche Person voraus. Juristische Personen wie eine GmbH können sich nicht auf Eigenbedarf nach §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. Bei einer GbR kommt Eigenbedarf nur für die Gesellschafter selbst in Betracht.
Muss ich dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten?
+
Steht in demselben Gebäude oder Wohnkomplex eine vergleichbare Wohnung leer, müssen Sie diese dem gekündigten Mieter anbieten (Anbietpflicht). Unterlassen Sie das, kann die Kündigung unwirksam sein. Eine Pflicht, irgendwo Ersatzwohnraum zu beschaffen, besteht jedoch nicht.
Wie muss die Kündigung zugestellt werden?
+
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich mit Originalunterschrift aller Vermieter erfolgen und dem Mieter nachweisbar zugehen. Empfehlenswert ist die persönliche Übergabe mit Zeugen oder ein Einwurf-Einschreiben, damit der Zugang und damit der Fristbeginn belegbar ist.
Gilt nach einem Eigentümerwechsel eine Sperrfrist?
+
Ja. Wird eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist von in der Regel drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten bis zu zehn Jahren, bevor der neue Eigentümer wegen Eigenbedarfs kündigen darf.