Eigenbedarfskündigung – Voraussetzungen, Begründung und Fristen für Vermieter

Wann liegt Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf bedeutet: Sie benötigen die vermietete Wohnung als Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige Ihres Haushalts (§573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Interesse muss vernünftig und nachvollziehbar sein – ein bloßer Wunsch genügt nicht, eine konkrete Lebensplanung dagegen schon.

Wer zu den Familienangehörigen zählt, bestimmt der BGH anhand des Prozessrechts: Erfasst sind genau die Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (§383 ZPO, §52 StPO), und zwar unabhängig davon, wie eng die Beziehung tatsächlich ist (Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). Ein Cousin oder eine Cousine fällt deshalb heraus, selbst wenn Sie sich nahestehen. Angehörige Ihres Haushalts, etwa eine bei Ihnen lebende Pflegekraft, nennt das Gesetz als eigene Gruppe.

Den Grad der Verwandtschaft zählt das Gesetz nach den vermittelnden Geburten (§1589 Abs. 1 BGB). Verschwägert sind Sie mit den Verwandten Ihres Ehegatten, in derselben Linie und demselben Grad (§1590 Abs. 1 BGB). Daraus ergibt sich dieser Personenkreis:

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Wie begründe ich eine Eigenbedarfskündigung?

Die Begründung ist das Herzstück der Eigenbedarfskündigung. Die Gründe für Ihr berechtigtes Interesse gehören in das Kündigungsschreiben; andere Gründe zählen nur, soweit sie nachträglich entstanden sind (§573 Abs. 3 BGB). Sie müssen also konkret benennen, für welche Person Sie die Wohnung benötigen und aus welchem Grund. Pauschale Formulierungen wie „wegen Eigenbedarfs“ reichen nicht aus und machen die Kündigung angreifbar.

• Name und Verhältnis der Bedarfsperson zum Vermieter
• Konkreter Grund (z. B. Kind beginnt Studium am Wohnort, Eltern ziehen näher)
• Warum gerade diese Wohnung benötigt wird
• Hinweis auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs nach §§574 bis 574b BGB (§568 Abs. 2 BGB)

Ein Grund, den Sie im Schreiben weglassen, fehlt Ihnen später auch in der Härteabwägung: §574 Abs. 3 BGB lässt dort nur die angegebenen und die nachträglich entstandenen Gründe zu.

Welche Frist gilt bei einer Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung. Sie braucht die Schriftform (§568 Abs. 1 BGB) und unterliegt den Fristen nach §573c BGB, die mit der Dauer des Mietverhältnisses wachsen. Der Ablauf im Überblick:

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Wie Sie das genaue Mietende berechnen, zeigt der Ratgeber zu den Kündigungsfristen im Mietvertrag mit Beispielen.

Kann der Mieter der Eigenbedarfskündigung widersprechen?

Ja. Der Mieter kann der Kündigung nach §574 BGB widersprechen, wenn ihn der Auszug unzumutbar hart träfe – etwa wegen hohen Alters, schwerer Krankheit, einer Schwangerschaft, fehlenden bezahlbaren Ersatzwohnraums oder eines kurz bevorstehenden Schulabschlusses eines Kindes. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in Textform erklärt werden (§574b BGB). Haben Sie nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter ihn noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§574b Abs. 2 BGB).

Kommt keine Einigung zustande, entscheidet das Gericht nach Abwägung der Interessen beider Seiten. Es kann das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit fortsetzen oder, wenn offen ist, wann die Härte wegfällt, auch auf unbestimmte Zeit (§574a Abs. 2 BGB). Eine sorgfältig begründete Kündigung und der frühzeitige, faire Dialog mit dem Mieter reduzieren das Risiko eines langwierigen Räumungsprozesses erheblich.

Was gilt, wenn der Mieter nicht auszieht?

Mit dem Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§546 Abs. 1 BGB). Hat er sie einem Dritten überlassen, etwa einem Untermieter, können Sie die Rückgabe auch von diesem verlangen (§546 Abs. 2 BGB).

Bleibt der Mieter wohnen, läuft eine kurze Frist: Setzt er den Gebrauch nach dem Mietende fort, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht (§545 BGB). Für Sie beginnt die Frist, sobald Sie von der weiteren Nutzung erfahren. Erklären Sie den Widerspruch deshalb sofort und so, dass Sie den Zugang belegen können.

Solange der Mieter die Wohnung vorenthält, können Sie als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen verlangen (§546a Abs. 1 BGB). Einen darüber hinausgehenden Schaden ersetzt der Mieter bei Wohnraum nur, wenn er die verspätete Rückgabe zu vertreten hat, und nur soweit es der Billigkeit entspricht. Für die Dauer einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist schuldet er keinen weiteren Schadensersatz (§571 BGB). Räumt der Mieter trotz allem nicht, bleibt die Räumungsklage.

Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

Fällt der Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nachweislich weg – etwa weil die Wohnung kurz darauf neu vermietet oder verkauft wird – kann das als vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet werden. Der gekündigte Mieter hat dann Anspruch auf Schadensersatz, der Umzugskosten, Maklergebühren und eine etwaige Mietdifferenz umfassen kann.

Kündigen Sie daher nur bei tatsächlichem, ernsthaftem Bedarf und dokumentieren Sie die Gründe sorgfältig. Ändert sich Ihre Planung nach der Kündigung, sollten Sie dies belegen können.