Energieausweis bei der Vermietung – Pflichten, Fristen, Bußgelder

Wann brauche ich als Vermieter einen Energieausweis?

Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis 2026: Gebäudeenergiegesetz, GEG) benötigen Sie einen gültigen Energieausweis, sobald Sie eine Wohnung oder ein Gebäude vermieten, verkaufen oder verpachten (§80 Abs. 3 GModG). Für ein bestehendes, unverändert fortlaufendes Mietverhältnis brauchen Sie dagegen keinen – die Pflicht knüpft an den Vermietungsvorgang an.

Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche (§79 Abs. 4 GModG).

Welcher Ausweis ist Pflicht: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?

Es gibt zwei Varianten. Der Verbrauchsausweis stützt sich auf die Abrechnungsdaten der letzten drei Jahre und ist günstiger, aber vom Heizverhalten der Bewohner abhängig. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz und Anlagentechnik unabhängig von den Bewohnern und ist dadurch aussagekräftiger – und teurer.

Frei wählen können Sie nicht immer: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Gebäude erfüllte schon bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 oder wurde später mindestens darauf gebracht (§80 Abs. 3 Satz 2 und 3 GModG).

Merkmal	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage der Kennwerte	berechneter Energiebedarf (§81 GModG)	erfasster, witterungsbereinigter Endenergieverbrauch (§82 Abs. 1 und 3 GModG)
Datenbasis	Bausubstanz und Anlagentechnik	Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten; die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen (§82 Abs. 4 GModG)
Einfluss des Heizverhaltens	keiner	ja
Vorgeschrieben	bei Neubauten, nach Änderungen mit Berechnung für das ganze Gebäude und bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 ohne Wärmeschutzniveau von 1977 (§80 Abs. 1 bis 3 GModG)	in den übrigen Fällen wahlweise (§79 Abs. 1 GModG)

Wann muss ich den Energieausweis vorlegen und übergeben?

Für Vermieter gelten die Vorlage- und Übergaberegeln des Verkaufs entsprechend (§80 Abs. 5 GModG). Rund um die Vermietung setzen Sie den Ausweis an diesen Stellen ein:

Zeitpunkt	Pflicht des Vermieters	Grundlage	Bußgeld bis
Immobilienanzeige in kommerziellen Medien	Pflichtangaben aus dem Ausweis aufnehmen, wenn bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt	§87 Abs. 1 GModG	10.000 € (§108 Abs. 1 Nr. 21 GModG)
Besichtigung	Ausweis oder Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen genügt	§80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GModG	10.000 € (§108 Abs. 1 Nr. 18 GModG)
keine Besichtigung oder Aufforderung durch den Interessenten	Ausweis oder Kopie unverzüglich vorlegen	§80 Abs. 4 Satz 3 und 4 GModG	10.000 € bei Nichtvorlage trotz Aufforderung (§108 Abs. 1 Nr. 18 GModG)
Abschluss des Mietvertrags	Ausweis oder Kopie unverzüglich übergeben	§80 Abs. 4 Satz 5 GModG	10.000 € (§108 Abs. 1 Nr. 19 GModG)

Welche Angaben gehören in die Immobilienanzeige?

Schalten Sie eine Immobilienanzeige in einem kommerziellen Medium – also auch auf jedem gängigen Portal –, müssen daraus hervorgehen (§87 GModG):

• Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
• Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Die Pflicht greift, sobald bei Aufgabe der Anzeige ein Ausweis vorliegt (§87 Abs. 1 GModG). Da Sie ihn spätestens zur Besichtigung ohnehin brauchen, lassen Sie ihn am besten vor der ersten Anzeige ausstellen.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Ausstellen darf den Ausweis nur, wer nach §88 GModG dazu berechtigt ist. Das sind vor allem:

• Personen, die nach dem Bauordnungsrecht der Länder Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung für Neubauten unterzeichnen dürfen
• Absolventen eines Studiums etwa der Architektur, des Bauingenieurwesens, der Technischen Gebäudeausrüstung, der Physik, des Maschinenbaus oder der Elektrotechnik
• Handwerker aus Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Gewerken und Schornsteinfeger, die die Voraussetzungen für die Handwerksrolle oder einen Meistertitel haben, sowie staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker mit passendem Schwerpunkt
• Personen, die die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bestanden haben (§88 Abs. 5 GModG)

Studium, Handwerk und Technikerabschluss reichen allein nicht: Hinzukommen muss eine Zusatzqualifikation nach §88 Abs. 2 GModG, etwa eine Schulung im energiesparenden Bauen oder eine öffentliche Bestellung als Sachverständiger. War die Schulung auf Wohngebäude beschränkt, gilt die Berechtigung nur für Wohngebäude (§88 Abs. 3 GModG). Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt ordnungswidrig (§108 Abs. 1 Nr. 22 GModG). Lassen Sie sich den Nachweis deshalb vor der Beauftragung zeigen.

Gültigkeit und Bußgeld

Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig (§79 Abs. 3 GModG). Läuft er ab, während das Mietverhältnis unverändert läuft, müssen Sie ihn nicht sofort erneuern – wohl aber vor der nächsten Neuvermietung. Nach umfassender Sanierung sollte er ohnehin neu erstellt werden, weil er sonst ein schlechteres Gebäude beschreibt, als Sie vermieten. Werden bei einer Änderung Berechnungen für das gesamte Gebäude durchgeführt, ist ein neuer Bedarfsausweis Pflicht, und der alte verliert seine Gültigkeit (§79 Abs. 3 Satz 2, §80 Abs. 2 GModG).

Vorsätzliche oder leichtfertige Verstöße gegen die Vorlage-, Übergabe- oder Angabepflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§108 Abs. 1 Nr. 18, 19 und 21, Abs. 2 Nr. 2 GModG). In der Praxis relevanter sind fehlende Pflichtangaben in Anzeigen – sie werden regelmäßig von Wettbewerbern und Verbänden abgemahnt.

Bewahren Sie den Ausweis dort auf, wo Sie ihn bei der nächsten Vermietung sofort finden: In ImmoApp, der Hausverwaltungssoftware für Vermieter, liegt er als Dokument am Objekt, zusammen mit dem Ablaufdatum als Erinnerung.