Grundsteuer auf Mieter umlegen – korrekt abrechnen nach der Reform

Darf die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?

Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die Grundsteuer ist in §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als Betriebskostenart genannt – sie zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“. Damit ist sie grundsätzlich umlagefähig.

Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Steht dort nur „Miete inklusive Nebenkosten“ oder fehlt jeder Verweis auf die BetrKV, tragen Sie die Grundsteuer selbst – nachträglich lässt sich das nicht einseitig ändern.

Die typischen Fälle im Überblick:

Situation	Wer trägt die Grundsteuer?	Hinweis
Mietvertrag legt die Betriebskosten nach der BetrKV um	Mieter, anteilig	nach Wohnfläche, wenn nichts anderes vereinbart ist
Inklusivmiete oder kein Verweis auf die BetrKV	Vermieter	nachträglich nicht einseitig änderbar
Leerstehende Wohnung	Vermieter für den Anteil dieser Einheit	nicht auf die übrigen Mieter verteilen
Mieterwechsel im laufenden Jahr	Vor- und Nachmieter zeitanteilig	nach Tagen oder Monaten der Mietzeit
Gemischt genutztes Objekt mit erheblich höherer Steuer für das Gewerbe	Gewerbeanteil vorweg abziehen, Rest auf die Wohnungen	ohne Vorwegabzug ist die Abrechnung angreifbar

Nach welchem Verteilerschlüssel wird die Grundsteuer umgelegt?

Fehlt eine abweichende Vereinbarung, wird nach Wohnfläche verteilt (§556a Abs. 1 BGB). Das ist bei der Grundsteuer auch sachgerecht, weil sie am Grundstück und nicht am Verbrauch hängt.

Aufpassen müssen Sie bei gemischt genutzten Objekten: Wird ein Teil gewerblich genutzt, kann auf diese Einheiten eine deutlich höhere Grundsteuer entfallen. Ist die Mehrbelastung erheblich, müssen Sie einen Vorwegabzug für den Gewerbeanteil vornehmen, bevor Sie den Rest auf die Wohnungen verteilen. Ohne diesen Abzug ist die Abrechnung angreifbar.

Leerstand und unterjähriger Mieterwechsel

Die Grundsteuer fällt unabhängig davon an, ob eine Wohnung vermietet ist. Der auf leerstehende Einheiten entfallende Anteil bleibt bei Ihnen – er darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.

Bei einem Mieterwechsel im laufenden Jahr wird zeitanteilig abgegrenzt: Jeder Mieter trägt den Anteil für die Monate seiner Mietzeit. Weil die Grundsteuer vierteljährlich fällig wird (§28 Abs. 1 GrStG), empfiehlt sich die Abgrenzung nach Tagen oder Monaten der Nutzungsdauer, nicht nach den Zahlungsterminen.

Wie berechnen Sie den Anteil des Mieters?

Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen: Der Bescheid weist 1.800 Euro Grundsteuer für ein Haus mit 600 m² Wohnfläche aus. Die Wohnung hat 75 m²; der Mieter zieht Ende August aus, der Nachmieter am 1. September ein.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Grundsteuer je m² Wohnfläche	1.800 € ÷ 600 m²	3,00 €
Jahresanteil der Wohnung	3,00 € × 75 m²	225,00 €
Vormieter (Januar bis August)	225,00 € × 8 ÷ 12	150,00 €
Nachmieter (September bis Dezember)	225,00 € × 4 ÷ 12	75,00 €

Steht eine andere Wohnung im Haus leer, ändert das an der Rechnung nichts: Die Gesamtfläche bleibt der Teiler, und der Anteil der leeren Wohnung bleibt bei Ihnen.

Was gilt, wenn der Grundsteuerbescheid rückwirkend kommt?

Normalerweise sind Nachforderungen ausgeschlossen, wenn Sie die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten versäumen. Für nachträglich zugestellte Grundsteuerbescheide greift die Ausnahme des §556 Abs. 3 Satz 3 BGB: Haben Sie die Verspätung nicht zu vertreten, dürfen Sie auch später noch nachfordern.

Praktisch heißt das: Rechnen Sie fristgerecht mit dem bekannten Betrag ab und weisen Sie in der Abrechnung ausdrücklich darauf hin, dass der Grundsteuerbescheid noch aussteht und eine Nachberechnung folgt. Kommt der Bescheid später, stellen Sie die Differenz zeitnah – üblicherweise innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis – gesondert in Rechnung.

Ohne diesen Vorbehalt wird es schwierig: Der Mieter darf sonst darauf vertrauen, dass die Abrechnung abschließend ist.

Was gilt bei einer Betriebskostenpauschale?

Haben Sie statt Vorauszahlungen eine Betriebskostenpauschale vereinbart, können Sie eine höhere Grundsteuer nur weitergeben, soweit der Mietvertrag die Umlage von Erhöhungen vorsieht (§560 Abs. 1 BGB). Dann genügt eine Erklärung in Textform. Sie ist nur wirksam, wenn sie den Grund der Umlage bezeichnet und erläutert. Der Mieter schuldet den höheren Betrag ab Beginn des übernächsten Monats nach der Erklärung (§560 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Erhöht sich die Grundsteuer rückwirkend, wirkt die Erklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück – höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres vor der Erklärung und nur, wenn Sie sie innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgeben (§560 Abs. 2 Satz 2 BGB). Sinken die Betriebskosten, etwa durch einen niedrigeren Grundsteuerbescheid, ist die Pauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen; die Ermäßigung müssen Sie dem Mieter unverzüglich mitteilen (§560 Abs. 3 BGB).

Nach der Neubewertung: Vorauszahlungen anpassen

Weil die neuen Bescheide teils deutlich von den alten abweichen, laufen viele Mietverhältnisse mit unpassenden Vorauszahlungen. Sie dürfen die Vorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen (§560 Abs. 4 BGB) – das vermeidet hohe Nachzahlungen und die damit verbundenen Zahlungsausfälle.

Sinkt die Grundsteuer, sollten Sie die Vorauszahlung ebenso konsequent senken. Das ist nicht nur fair, sondern erspart Ihnen später die Rückzahlung größerer Guthaben.

Wer mehrere Objekte hält, verliert bei unterschiedlichen Bescheiddaten schnell den Überblick. In ImmoApp, der Software für die Nebenkostenabrechnung, hinterlegen Sie den Bescheid am Objekt, ordnen den Betrag der Abrechnungsperiode zu und passen die Vorauszahlungen je Mietverhältnis direkt aus der Abrechnung heraus an.