Grundsteuer auf Mieter umlegen – korrekt abrechnen nach der Reform
Die Grundsteuer gehört zu den wenigen Steuern, die Sie an den Mieter weitergeben dürfen. Seit der Neubewertung fallen die Bescheide allerdings sehr unterschiedlich aus – mal deutlich niedriger, mal spürbar höher –, und rückwirkende Bescheide bringen die gewohnten Abrechnungsfristen durcheinander. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Umlage sauber abbilden.
Warum die Grundsteuer umlagefähig ist
Die Grundsteuer ist in §2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als Betriebskostenart genannt – sie zählt zu den „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“. Damit ist sie grundsätzlich umlagefähig.
Voraussetzung ist wie bei allen Betriebskosten eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Steht dort nur „Miete inklusive Nebenkosten“ oder fehlt jeder Verweis auf die BetrKV, tragen Sie die Grundsteuer selbst – nachträglich lässt sich das nicht einseitig ändern.
Der richtige Verteilerschlüssel
Fehlt eine abweichende Vereinbarung, wird nach Wohnfläche verteilt (§556a Abs. 1 BGB). Das ist bei der Grundsteuer auch sachgerecht, weil sie am Grundstück und nicht am Verbrauch hängt.
Aufpassen müssen Sie bei gemischt genutzten Objekten: Wird ein Teil gewerblich genutzt, kann auf diese Einheiten eine deutlich höhere Grundsteuer entfallen. Ist die Mehrbelastung erheblich, müssen Sie einen Vorwegabzug für den Gewerbeanteil vornehmen, bevor Sie den Rest auf die Wohnungen verteilen. Ohne diesen Abzug ist die Abrechnung angreifbar.
Leerstand und unterjähriger Mieterwechsel
Die Grundsteuer fällt unabhängig davon an, ob eine Wohnung vermietet ist. Der auf leerstehende Einheiten entfallende Anteil bleibt bei Ihnen – er darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.
Bei einem Mieterwechsel im laufenden Jahr wird zeitanteilig abgegrenzt: Jeder Mieter trägt den Anteil für die Monate seiner Mietzeit. Weil die Grundsteuer vierteljährlich fällig wird, empfiehlt sich die Abgrenzung nach Tagen oder Monaten der Nutzungsdauer, nicht nach den Zahlungsterminen.
Rückwirkende Bescheide – der Sonderfall bei den Fristen
Normalerweise sind Nachforderungen ausgeschlossen, wenn Sie die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten versäumen. Für nachträglich zugestellte Grundsteuerbescheide greift die Ausnahme des §556 Abs. 3 Satz 3 BGB: Haben Sie die Verspätung nicht zu vertreten, dürfen Sie auch später noch nachfordern.
Praktisch heißt das: Rechnen Sie fristgerecht mit dem bekannten Betrag ab und weisen Sie in der Abrechnung ausdrücklich darauf hin, dass der Grundsteuerbescheid noch aussteht und eine Nachberechnung folgt. Kommt der Bescheid später, stellen Sie die Differenz zeitnah – üblicherweise innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis – gesondert in Rechnung.
Ohne diesen Vorbehalt wird es schwierig: Der Mieter darf sonst darauf vertrauen, dass die Abrechnung abschließend ist.
Nach der Neubewertung: Vorauszahlungen anpassen
Weil die neuen Bescheide teils deutlich von den alten abweichen, laufen viele Mietverhältnisse mit unpassenden Vorauszahlungen. Sie dürfen die Vorauszahlung nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe anpassen (§560 Abs. 4 BGB) – das vermeidet hohe Nachzahlungen und die damit verbundenen Zahlungsausfälle.
Sinkt die Grundsteuer, sollten Sie die Vorauszahlung ebenso konsequent senken. Das ist nicht nur fair, sondern erspart Ihnen später die Rückzahlung größerer Guthaben.
Wer mehrere Objekte hält, verliert bei unterschiedlichen Bescheiddaten schnell den Überblick. In ImmoApp hinterlegen Sie den Bescheid am Objekt, ordnen den Betrag der Abrechnungsperiode zu und passen die Vorauszahlungen je Mietverhältnis direkt aus der Abrechnung heraus an.
Häufige Fragen
Darf ich die Grundsteuer auch bei einer Pauschalmiete umlegen?
+
Nein. Bei einer echten Inklusivmiete sind alle Betriebskosten mit der Miete abgegolten – eine gesonderte Nachforderung ist ausgeschlossen. Änderungen sind nur einvernehmlich oder im Rahmen einer regulären Mieterhöhung möglich.
Was tun, wenn der Mieter die Erhöhung bestreitet?
+
Legen Sie den Grundsteuerbescheid vor – der Mieter hat ohnehin ein Belegeinsichtsrecht. Da die Grundsteuer eine hoheitlich festgesetzte Abgabe ist, gibt es hier wenig Spielraum für Streit über die Höhe, sondern nur über die Verteilung.
Kann ich gegen meinen Grundsteuerbescheid vorgehen?
+
Ja, gegen den Grundsteuerwert- und den Messbescheid ist der Einspruch binnen eines Monats möglich. Beachten Sie: Fehler wirken sich über Jahre aus, weil der Wertbescheid Grundlage der Folgejahre ist – eine Prüfung lohnt sich deshalb besonders.
Ist die Grundsteuer für mich steuerlich absetzbar?
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Sie ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Legen Sie sie auf den Mieter um, ist die Erstattung im Gegenzug als Einnahme zu erfassen – unter dem Strich bleibt der umgelegte Teil damit neutral.