Kleinreparaturklausel – was Mieter zahlen müssen und was nicht

Wer zahlt Reparaturen ohne Kleinreparaturklausel?

Nach §535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Ohne eine wirksame Vereinbarung tragen Sie damit jede Reparatur – auch die kleinste.

Die Kleinreparaturklausel ist die einzige anerkannte Ausnahme davon. Weil sie als Formularklausel von der gesetzlichen Grundregel abweicht, prüfen die Gerichte sie streng an §307 BGB: Jede der folgenden Grenzen muss vorhanden sein, sonst fällt die gesamte Klausel.

Welche Grenzen muss eine Kleinreparaturklausel enthalten?

Eine wirksame Klausel muss alle drei Grenzen enthalten: zwei Höchstbeträge – je Reparatur und pro Jahr – und die Beschränkung auf bestimmte Gegenstände. Fehlt eine davon, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Grenze	Üblicher Rahmen
Höchstbetrag je einzelner Reparatur	je nach Gericht und Mietniveau etwa 100 bis 150 Euro
Jahresobergrenze für alle Kleinreparaturen zusammen	6 bis 8 % der Jahresnettomiete
Erfasste Gegenstände	nur Teile im häufigen direkten Zugriff des Mieters

Welche Gegenstände fallen unter die Kleinreparaturklausel?

Die dritte Grenze ist die am häufigsten übersehene. Erfasst sind nur Teile, die der Mieter selbst regelmäßig bedient. Auch wenn die Reparatur billig wäre: Fällt der Gegenstand nicht unter den häufigen Zugriff, zahlen Sie.

Erfasst (häufiger direkter Zugriff)	Nicht erfasst
Wasserhähne und Duschbrausen	Leitungen in der Wand
Fenster- und Türgriffe	die Therme selbst
Rollladengurte	Dichtungen
Licht- und Steckdosenschalter	das Innenleben des Spülkastens
Verschlussvorrichtungen von Fensterläden	Bauteile im Keller

Was gilt, wenn eine Reparatur den Höchstbetrag übersteigt?

Kostet eine einzelne Reparatur mehr als der vereinbarte Höchstbetrag, muss der Mieter gar nichts zahlen – auch nicht den Betrag bis zur Grenze. Eine Quotelung findet nicht statt, und eine Klausel, die eine anteilige Beteiligung vorsieht, ist ihrerseits unwirksam.

Beispiel: Höchstbetrag 120 Euro, die Reparatur des Fenstergriffs kostet 145 Euro. Sie tragen die vollen 145 Euro. Liegt die Rechnung dagegen bei 95 Euro und ist die Jahresobergrenze noch nicht ausgeschöpft, zahlt der Mieter die 95 Euro.

Ebenfalls unwirksam ist die sogenannte Vornahmeklausel, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst zu beauftragen. Zulässig ist ausschließlich die Kostenbeteiligung – die Beauftragung bleibt Ihre Aufgabe.

Kleinreparaturen sauber abrechnen und dokumentieren

Da die Jahresobergrenze an die Nettokaltmiete gekoppelt ist und über das Jahr mehrere Fälle auflaufen können, brauchen Sie eine laufende Übersicht: Welche Kleinreparaturen wurden wann in welcher Höhe abgerechnet, und wie viel Spielraum bleibt bis zur Jahresgrenze?

Stellen Sie dem Mieter die Beteiligung immer mit einer Kopie der Handwerkerrechnung in Rechnung. Das schafft Nachvollziehbarkeit und ist der einfachste Weg, Diskussionen über die Höhe zu vermeiden.

In ImmoApp, der Hausverwaltungssoftware für Vermieter, erfassen Sie Reparaturaufträge samt Rechnung am Mietverhältnis, sodass die bereits belasteten Beträge je Jahr auf einen Blick sichtbar sind.