Kleinreparaturklausel – was Mieter zahlen müssen und was nicht
Der tropfende Wasserhahn, der klemmende Fenstergriff, die defekte Duschbrause: Kleinreparaturen sind einzeln unbedeutend, summieren sich über ein Portfolio aber spürbar. Eine Kleinreparaturklausel kann diese Kosten auf den Mieter verlagern – allerdings nur, wenn sie eng gefasst ist. Fehlt eine der Grenzen, ist sie komplett unwirksam und Sie zahlen alles.
Der Ausgangspunkt: Instandhaltung ist Vermietersache
Nach §535 Abs. 1 BGB müssen Sie die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten. Ohne eine wirksame Vereinbarung tragen Sie damit jede Reparatur – auch die kleinste.
Die Kleinreparaturklausel ist die einzige anerkannte Ausnahme davon. Weil sie von der gesetzlichen Grundregel abweicht, legen die Gerichte sie eng aus: Jede der folgenden Grenzen muss vorhanden sein, sonst fällt die gesamte Klausel.
Die drei Grenzen, die eine Klausel braucht
Eine wirksame Klausel muss alle drei Punkte enthalten:
- →Höchstbetrag je einzelner Reparatur – die Rechtsprechung akzeptiert je nach Gericht und Mietniveau etwa 100 bis 150 Euro
- →Jahresobergrenze für die Summe aller Kleinreparaturen – üblich sind 6 bis 8 % der Jahresnettomiete
- →Beschränkung auf Gegenstände, die dem häufigen direkten Zugriff des Mieters unterliegen
Welche Gegenstände erfasst sind
Der dritte Punkt ist der am häufigsten übersehene. Erfasst sind nur Teile, die der Mieter selbst regelmäßig bedient: Wasserhähne und Duschbrausen, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte, Licht- und Steckdosenschalter, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
Nicht erfasst ist alles, was der Mieter nicht direkt bedient – etwa Leitungen in der Wand, die Therme selbst, Dichtungen, das Innenleben der Spülkastens oder Bauteile im Keller. Auch wenn die Reparatur billig wäre: Fällt der Gegenstand nicht unter den häufigen Zugriff, zahlen Sie.
Der teuerste Irrtum: Überschreitung heißt Totalausfall
Kostet eine einzelne Reparatur mehr als der vereinbarte Höchstbetrag, muss der Mieter gar nichts zahlen – auch nicht den Betrag bis zur Grenze. Eine Quotelung findet nicht statt, und eine Klausel, die eine anteilige Beteiligung vorsieht, ist ihrerseits unwirksam.
Beispiel: Höchstbetrag 120 Euro, die Reparatur des Fenstergriffs kostet 145 Euro. Sie tragen die vollen 145 Euro. Liegt die Rechnung dagegen bei 95 Euro und ist die Jahresobergrenze noch nicht ausgeschöpft, zahlt der Mieter die 95 Euro.
Ebenfalls unwirksam ist die sogenannte Vornahmeklausel, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst zu beauftragen. Zulässig ist ausschließlich die Kostenbeteiligung – die Beauftragung bleibt Ihre Aufgabe.
Sauber abrechnen und dokumentieren
Da die Jahresobergrenze an die Nettokaltmiete gekoppelt ist und über das Jahr mehrere Fälle auflaufen können, brauchen Sie eine laufende Übersicht: Welche Kleinreparaturen wurden wann in welcher Höhe abgerechnet, und wie viel Spielraum bleibt bis zur Jahresgrenze?
Stellen Sie dem Mieter die Beteiligung immer mit einer Kopie der Handwerkerrechnung in Rechnung. Das schafft Nachvollziehbarkeit und ist der einfachste Weg, Diskussionen über die Höhe zu vermeiden.
In ImmoApp erfassen Sie Reparaturaufträge samt Rechnung am Mietverhältnis, sodass die bereits belasteten Beträge je Jahr auf einen Blick sichtbar sind.
Häufige Fragen
Welcher Höchstbetrag ist heute noch sicher?
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Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. Werte um 100 bis 120 Euro je Reparatur gelten als weitgehend unproblematisch, höhere Beträge werden von einzelnen Gerichten akzeptiert, von anderen gekippt. Wer sicher gehen will, bleibt im unteren Bereich.
Zählt die Jahresobergrenze von der Brutto- oder Nettomiete?
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Üblich und rechtssicher ist die Anknüpfung an die Jahresnettokaltmiete. Formulieren Sie das ausdrücklich, sonst droht Streit darüber, ob Nebenkosten mitzählen – im Zweifel wird die Klausel zulasten des Verwenders ausgelegt.
Gilt die Klausel auch für Schäden, die der Mieter verursacht hat?
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Dafür braucht es sie gar nicht. Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht, muss er ohnehin in voller Höhe ersetzen – unabhängig von Höchstbetrag und Jahresgrenze. Die Kleinreparaturklausel greift nur bei normalem Verschleiß.
Was, wenn im Mietvertrag gar keine Klausel steht?
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Dann tragen Sie jede Reparatur selbst. Eine nachträgliche Einführung ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Mieters möglich – einseitig können Sie die Kostenverteilung während des laufenden Mietverhältnisses nicht ändern.