Kündigungsfristen im Mietvertrag – wer wann kündigen darf
Bei der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses entscheidet die Frist über Wochen oder Monate Mieteinnahmen – und ein Formfehler macht die Kündigung komplett unwirksam. Dieser Ratgeber zeigt, welche Fristen für Vermieter und Mieter gelten, wie Sie den Zugangstermin korrekt berechnen und welche Sonderfälle die Regel durchbrechen.
Die Grundregel: drei Monate – aber nicht für beide gleich
Der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung wohnt. Für den Vermieter verlängert sich die Frist dagegen mit der Dauer des Mietverhältnisses (§573c Abs. 1 BGB):
- →bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- →ab 5 Jahren: 6 Monate
- →ab 8 Jahren: 9 Monate
So berechnen Sie den Termin richtig
Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Der Samstag zählt bei dieser Berechnung als Werktag, der Sonnabend vor einem Feiertag jedoch nicht immer – rechnen Sie im Zweifel großzügig.
Beispiel: Ein Mietverhältnis läuft seit sechs Jahren, die Frist beträgt also sechs Monate. Geht die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis zum 31. August. Geht sie erst am 10. März zu, verschiebt sich das Ende auf den 30. September.
Entscheidend ist immer der Zugang, nicht der Versand. Wählen Sie deshalb eine Zustellform, die den Zugang belegt – Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Wird es nicht abgeholt, gilt es als nicht zugegangen.
Der Vermieter braucht immer einen Grund
Anders als der Mieter kann der Vermieter nicht ohne Weiteres kündigen. Er muss ein berechtigtes Interesse nach §573 Abs. 2 BGB darlegen. Anerkannt sind im Wesentlichen drei Gründe:
- →Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters
- →Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
- →Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit erheblichem Nachteil
Formvorschriften – hier scheitern die meisten Kündigungen
Die Kündigung bedarf der Schriftform (§568 BGB): eigenhändige Unterschrift auf Papier. E-Mail, Fax oder Messenger genügen nicht, auch nicht mit eingescannter Unterschrift.
Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle gerichtet und allen zugestellt werden – auch wenn nur einer noch in der Wohnung lebt. Umgekehrt müssen bei mehreren Vermietern alle unterschreiben. Der Kündigungsgrund muss im Schreiben so konkret benannt sein, dass der Mieter ihn nachprüfen kann.
Zusätzlich soll die Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach §574 BGB und dessen Form und Frist hinweisen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann den Widerspruch aber noch im Räumungsprozess erheben.
Sonderfälle: kürzere und längere Fristen
Vermieten Sie eine Wohnung in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus, können Sie nach §573a BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen – dafür verlängert sich die Frist um drei Monate. Der Kündigungsgrund muss in diesem Fall im Schreiben ausdrücklich genannt werden.
Bei möbliertem Wohnraum innerhalb Ihrer eigenen Wohnung gilt eine deutlich kürzere Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende. Für Zeitmietverträge nach §575 BGB gilt gar keine Kündigungsfrist – sie enden automatisch, dürfen aber nur aus den dort genannten Gründen befristet werden.
Weil Fristen je Mietverhältnis unterschiedlich laufen, lohnt sich eine zentrale Übersicht: In ImmoApp sehen Sie zu jedem Mietverhältnis Beginn, Dauer und die daraus folgende Kündigungsfrist, ohne bei jeder Anfrage im Vertrag nachschlagen zu müssen.
Häufige Fragen
Kann ich die Kündigungsfrist im Mietvertrag verlängern?
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Zulasten des Mieters nicht – Vereinbarungen, die seine Frist über drei Monate hinaus verlängern, sind unwirksam. Zulässig ist nur eine Regelung zugunsten des Mieters, also eine kürzere Frist für ihn oder eine längere für Sie.
Was ist ein beiderseitiger Kündigungsverzicht?
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Beide Seiten verzichten für eine feste Zeit auf die ordentliche Kündigung. Formularmäßig ist ein solcher Verzicht auf höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss zulässig; längere Bindungen sind unwirksam. Die fristlose Kündigung bleibt davon unberührt.
Verkürzt ein Eigentümerwechsel die Frist?
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Nein. Kauf bricht nicht Miete (§566 BGB) – der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein, und für die Fristberechnung zählt die gesamte bisherige Mietdauer, nicht erst die Zeit ab dem Eigentümerwechsel.
Muss ich eine Kündigung des Mieters bestätigen?
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Eine Pflicht dazu gibt es nicht, eine kurze Empfangsbestätigung mit dem berechneten Vertragsende ist aber sinnvoll. Sie vermeidet Streit über den Zugangszeitpunkt und schafft für beide Seiten Klarheit über den Übergabetermin.