Kündigungsfristen im Mietvertrag – wer wann kündigen darf

Welche Kündigungsfrist gilt für Mieter und Vermieter?

Der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen, unabhängig davon, wie lange er in der Wohnung wohnt. Für den Vermieter verlängert sich die Frist dagegen mit der Dauer des Mietverhältnisses: nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate (§573c Abs. 1 BGB). Gezählt wird ab der Überlassung der Wohnung.

Mietdauer seit Überlassung	Frist für den Mieter	Frist für den Vermieter	Beispiel: Vermieterkündigung geht bis zum dritten Werktag im März zu
bis 5 Jahre	3 Monate	3 Monate	Mietende 31. Mai
mehr als 5 Jahre	3 Monate	6 Monate	Mietende 31. August
mehr als 8 Jahre	3 Monate	9 Monate	Mietende 30. November

Zum Nachteil des Mieters dürfen Sie von diesen Fristen im Mietvertrag nicht abweichen (§573c Abs. 4 BGB).

Wie wird die Kündigungsfrist berechnet?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt; sie wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§573c Abs. 1 BGB). Der Samstag zählt bei dieser Berechnung als Werktag mit (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Offengelassen hat der BGH nur den Fall, dass der dritte Werktag selbst auf einen Samstag fällt – sorgen Sie dann dafür, dass die Kündigung spätestens an diesem Samstag zugeht.

Beispiel: Ein Mietverhältnis läuft seit sechs Jahren, die Frist beträgt also sechs Monate. Geht die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag im März zu, endet das Mietverhältnis zum 31. August. Geht sie erst am 10. März zu, verschiebt sich das Ende auf den 30. September.

Entscheidend ist immer der Zugang, nicht der Versand. Wählen Sie deshalb eine Zustellform, die den Zugang belegt – Einwurf-Einschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen. Das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Wird es nicht abgeholt, gilt es als nicht zugegangen.

Braucht der Vermieter einen Kündigungsgrund?

Ja. Anders als der Mieter kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt in §573 Abs. 2 BGB insbesondere drei Gründe:

• Schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters
• Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige
• Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit erheblichem Nachteil

Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen (§573 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch die Aussicht, bei einer Neuvermietung eine höhere Miete zu erzielen, begründet keine Verwertungskündigung (§573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Welche Form muss die Kündigung haben?

Die Kündigung bedarf der Schriftform (§568 BGB): eigenhändige Unterschrift auf Papier. E-Mail, Fax oder Messenger genügen nicht, auch nicht mit eingescannter Unterschrift.

Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle gerichtet und allen zugestellt werden – auch wenn nur einer noch in der Wohnung lebt. Umgekehrt müssen bei mehreren Vermietern alle unterschreiben. Der Kündigungsgrund muss im Schreiben so konkret benannt sein, dass der Mieter ihn nachprüfen kann (§573 Abs. 3 BGB).

Zusätzlich soll die Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs nach §574 BGB und dessen Form und Frist hinweisen. Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam, der Mieter kann den Widerspruch aber noch im Räumungsprozess erheben.

Wann kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Der Mieter kann Ihrer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn das Vertragsende für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte wäre, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist (§574 Abs. 1 BGB). Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist (§574 Abs. 2 BGB). Kein Widerspruchsrecht besteht, wenn ein Grund vorliegt, der Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Der Widerspruch ist in Textform zu erklären. Erklärt der Mieter ihn nicht spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses, können Sie die Fortsetzung ablehnen (§574b BGB). Bei der Abwägung zählen auf Ihrer Seite nur die Gründe, die im Kündigungsschreiben stehen oder nachträglich entstanden sind (§574 Abs. 3 BGB). Einigen Sie sich nicht, entscheidet das Gericht über die Fortsetzung, ihre Dauer und die Bedingungen (§574a Abs. 2 BGB).

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Ohne Frist endet das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund: Die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist muss dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar sein (§543 Abs. 1 BGB). Für Vermieter nennt das Gesetz insbesondere:

• Zahlungsverzug: Der Mieter ist für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug, oder der Rückstand erreicht über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten (§543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum ist ein Teilrückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
• Erhebliche Verletzung Ihrer Rechte: Der Mieter gefährdet die Mietsache durch Vernachlässigung erheblich oder überlässt sie unbefugt einem Dritten (§543 Abs. 2 Nr. 2 BGB), etwa durch eine Untervermietung ohne Erlaubnis
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens (§569 Abs. 2 BGB)

Verletzt der Mieter eine Pflicht aus dem Mietvertrag, müssen Sie in der Regel zuvor abmahnen oder eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Beim Zahlungsverzug nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist das nicht nötig (§543 Abs. 3 BGB). Der wichtige Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben (§569 Abs. 4 BGB).

Sonderfälle: kürzere und längere Fristen

Neben der Regelfrist kennt das Gesetz Fälle mit eigener Frist und Sonderkündigungsrechte des Mieters:

Fall	Frist	Grundlage
Wohnung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus, Kündigung ohne berechtigtes Interesse	Vermieterfrist plus 3 Monate, also 6, 9 oder 12 Monate	§573a Abs. 1 BGB
Möblierter Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung	Zugang bis zum 15. eines Monats, Ende zum Ablauf desselben Monats	§573c Abs. 3 BGB
Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch	kürzere Frist kann vereinbart werden	§573c Abs. 2 BGB
Zeitmietvertrag	Ende mit Ablauf der vereinbarten Zeit, vorher nur außerordentliche Kündigung	§542 Abs. 2, §575 BGB
Mieter kündigt nach einer Mieterhöhung nach §558 oder §559 BGB	Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats	§561 Abs. 1 BGB
Mieter kündigt nach einer Modernisierungsankündigung	Erklärung bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt; das Mietverhältnis endet mit Ablauf des übernächsten Monats	§555e Abs. 1 BGB

Vermieten Sie eine Wohnung in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus, können Sie nach §573a BGB ohne berechtigtes Interesse kündigen – dafür verlängert sich die Frist um drei Monate. Einen Kündigungsgrund müssen Sie dann nicht nennen; im Kündigungsschreiben ist aber anzugeben, dass Sie die Kündigung auf diese Vorschrift stützen (§573a Abs. 3 BGB).

Bei möbliertem Wohnraum innerhalb Ihrer eigenen Wohnung gilt eine deutlich kürzere Frist: Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende. Das gilt nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Für Zeitmietverträge nach §575 BGB gilt gar keine Kündigungsfrist – sie enden automatisch, dürfen aber nur aus den dort genannten Gründen befristet werden.

Weil Fristen je Mietverhältnis unterschiedlich laufen, lohnt sich eine zentrale Übersicht: In ImmoApp, der Hausverwaltung Software für Vermieter, sehen Sie zu jedem Mietverhältnis Beginn, Dauer und die daraus folgende Kündigungsfrist, ohne bei jeder Anfrage im Vertrag nachschlagen zu müssen.