Mieter auswählen – Selbstauskunft und Bonitätsprüfung rechtssicher gestalten
Die Auswahl des Mieters ist die wichtigste Entscheidung im gesamten Mietverhältnis: Ein zahlungsfähiger, zuverlässiger Mieter erspart Ihnen jahrelang Aufwand, ein falscher kostet schnell mehrere Monatsmieten. Gleichzeitig sind die Grenzen eng – nicht jede Frage ist erlaubt, und die DSGVO gilt auch für Bewerbungsunterlagen. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie sorgfältig prüfen, ohne rechtliche Fehler zu machen.
Welche Fragen Sie stellen dürfen
Zulässig sind Fragen, an denen Sie ein berechtigtes Interesse im Hinblick auf das Mietverhältnis haben. Dazu zählen:
- →Name, Anschrift und Geburtsdatum
- →Beruf und Arbeitgeber sowie Art des Beschäftigungsverhältnisses
- →Höhe des regelmäßigen Nettoeinkommens
- →Zahl der einziehenden Personen
- →Bestehende Mietschulden aus vorherigen Mietverhältnissen
- →Absicht, gewerblich in der Wohnung tätig zu werden, oder Haustierhaltung
Welche Fragen unzulässig sind
Unzulässige Fragen muss der Bewerber nicht wahrheitsgemäß beantworten – eine falsche Antwort berechtigt Sie später weder zur Anfechtung noch zur Kündigung. Tabu sind insbesondere Fragen nach Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Religions- und Parteizugehörigkeit, Gewerkschaftsmitgliedschaft, Krankheiten, sexueller Orientierung sowie – von Ausnahmen abgesehen – nach Vorstrafen und Ermittlungsverfahren.
Beachten Sie außerdem das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Eine Absage darf nicht an Herkunft, Geschlecht, Religion, Behinderung, Alter oder sexueller Identität anknüpfen. Formulieren Sie schon die Anzeige neutral und begründen Sie Absagen sachlich – oder gar nicht.
Diese Unterlagen dürfen Sie verlangen
Für die Bonitätsprüfung haben sich drei Nachweise als Standard etabliert: die letzten drei Gehaltsabrechnungen (Nettobeträge, andere Angaben dürfen geschwärzt sein), eine Bonitätsauskunft der SCHUFA oder eines vergleichbaren Anbieters sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Verlangen Sie diese Unterlagen erst, wenn der Bewerber ernsthaft in die engere Wahl kommt – nicht schon von allen Interessenten bei der Besichtigung. Die Bonitätsauskunft holt der Bewerber selbst ein und legt sie Ihnen vor; Sie dürfen keine Auskunft über eine fremde Person auf eigene Faust anfordern.
Als Faustregel für die Tragfähigkeit gilt: Die Warmmiete sollte etwa ein Drittel des monatlichen Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten.
Datenschutz: was nach der Entscheidung passieren muss
Die DSGVO verlangt Datenminimierung und Zweckbindung. Für Bewerbungsunterlagen heißt das ganz konkret: Sobald die Wohnung vergeben ist, müssen die Daten aller abgelehnten Bewerber gelöscht beziehungsweise die Papierunterlagen vernichtet oder zurückgegeben werden. Ein Archiv „für den Fall der Fälle“ ist nicht zulässig.
Informieren Sie Bewerber außerdem darüber, wofür Sie die Daten erheben und wie lange Sie sie speichern. Wer digital arbeitet, hat es hier leichter: In ImmoApp legen Sie Bewerberunterlagen zum jeweiligen Objekt ab und entfernen die Daten der nicht berücksichtigten Interessenten nach der Vergabe in einem Schritt.
Was tun, wenn der Mieter gelogen hat?
Macht ein Bewerber bei einer zulässigen Frage bewusst falsche Angaben – etwa zu Einkommen oder bestehenden Mietschulden – können Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. In gravierenden Fällen kommt zusätzlich eine fristlose Kündigung in Betracht.
Voraussetzung ist, dass Sie die Täuschung belegen können. Bewahren Sie die unterschriebene Selbstauskunft deshalb zusammen mit dem Mietvertrag auf – solange das Mietverhältnis läuft, ist ihre Aufbewahrung durch den Vertragszweck gedeckt.
Häufige Fragen
Darf ich vom Bewerber eine SCHUFA-Auskunft verlangen?
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Ja, sobald er in die engere Auswahl kommt. Verlangen Sie die sogenannte Bonitätsauskunft, die der Bewerber selbst bei der SCHUFA anfordert und die nur die für Vermieter relevanten Angaben enthält – nicht die vollständige Selbstauskunft mit allen Vertragsdaten.
Muss ich eine Absage begründen?
+
Nein. Sie sind frei in der Wahl des Mieters, solange Sie nicht gegen das AGG verstoßen. Eine sachliche Begründung ist möglich, aber nicht nötig – vermeiden Sie in jedem Fall Formulierungen, die an ein geschütztes Merkmal anknüpfen.
Wie lange darf ich Unterlagen abgelehnter Bewerber aufbewahren?
+
Nur so lange, wie der Zweck es erfordert – also bis die Wohnung vergeben ist. Danach sind die Daten zu löschen. Eine pauschale Aufbewahrung über Monate hinweg ist datenschutzrechtlich nicht gedeckt.
Ist eine Bürgschaft der Eltern eine sinnvolle Alternative?
+
Bei jungen Mietern ohne eigenes Einkommen ja. Achten Sie auf die Schriftform und darauf, dass die Bürgschaft neben der Kaution die gesetzliche Kautionsgrenze von drei Nettokaltmieten nicht faktisch aushebelt – zusätzliche Sicherheiten sind nur wirksam, wenn der Mieter sie freiwillig anbietet.