Schönheitsreparaturen – was Vermieter wirklich verlangen dürfen

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind abschließend definiert. Alles andere ist Instandhaltung – die können Sie dem Mieter nicht per Klausel aufbürden, unabhängig davon, was im Vertrag steht.

Schönheitsreparatur	Keine Schönheitsreparatur
Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken	Abschleifen von Parkett
Streichen der Fußböden	Erneuern von Teppichböden
Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre	Arbeiten an der Außenseite von Fenstern und Türen
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen	Reparaturen an Substanz und Technik

Was gilt bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung?

Seit der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2015 gilt: Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa mietfreie Monate oder eine Renovierungskostenbeteiligung.

Die Folge einer unwirksamen Klausel ist weitreichend: Es gilt die gesetzliche Grundregel des §535 BGB, wonach der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Sie können dann beim Auszug weder Renovierung noch Schadensersatz verlangen.

Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug deshalb lückenlos im Übergabeprotokoll, am besten mit datierten Fotos. Ohne diesen Nachweis lässt sich Jahre später kaum belegen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind unwirksam?

Diese Formulierungen halten einer gerichtlichen Prüfung nach §307 BGB in aller Regel nicht stand:

• Starre Fristenpläne („spätestens alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“) ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
• Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Renovierung bei Auszug vorschreiben
• Farb- und Ausführungsvorgaben für die Zeit während des Mietverhältnisses
• Die Pflicht, ausschließlich Fachbetriebe zu beauftragen
• Die Kombination aus laufenden Schönheitsreparaturen und zusätzlicher Endrenovierung („Summierungseffekt“)

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind wirksam?

Zulässig bleibt eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die Fristen als Orientierung formuliert sind – etwa mit den Worten „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ und dem ausdrücklichen Bezug auf den tatsächlichen Zustand der Räume.

Ebenso zulässig ist die Vorgabe, die Wohnung am Ende in einer hellen, neutralen Farbgebung zurückzugeben – diese Einschränkung darf sich aber nur auf die Rückgabe beziehen, nicht auf die Zeit während des Mietverhältnisses.

Wie rechnen Vermieter Schönheitsreparaturen beim Auszug ab?

Ist die Klausel wirksam und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig, setzen Sie dem Mieter zunächst schriftlich eine angemessene Frist zur Durchführung. Erst wenn diese fruchtlos verstreicht, können Sie Schadensersatz in Geld verlangen und den Betrag gegen die Kaution aufrechnen.

Ist die Klausel dagegen unwirksam, tragen Sie die Kosten selbst. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und ist sie inzwischen deutlich verschlechtert, kann der Mieter sogar von Ihnen eine Instandsetzung verlangen – muss sich dann nach der BGH-Rechtsprechung allerdings zur Hälfte an den Kosten beteiligen.

Bewahren Sie Übergabeprotokolle, Fotos und Mietvertragsversionen deshalb dauerhaft und auffindbar auf. In ImmoApp liegen Protokolle, Bilder und Verträge digital am jeweiligen Mietverhältnis – auch Jahre später ist damit belegbar, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.