Schönheitsreparaturen – was Vermieter wirklich verlangen dürfen
Kaum ein Thema landet so oft vor Gericht wie die Frage, wer streichen muss. Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren reihenweise Formularklauseln gekippt – mit der Folge, dass viele Vermieter beim Auszug Forderungen stellen, die rechtlich nicht durchsetzbar sind. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regelungen halten, was bei unrenoviert übergebenen Wohnungen gilt und wie Sie beim Auszug sauber abrechnen.
Was Schönheitsreparaturen umfassen – und was nicht
Schönheitsreparaturen sind abschließend definiert: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Nicht dazu gehören das Abschleifen von Parkett, das Erneuern von Teppichböden, Arbeiten an der Außenseite von Fenstern und Türen oder Reparaturen an Substanz und Technik. Solche Arbeiten sind Instandhaltung – die können Sie dem Mieter nicht per Klausel aufbürden, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
Die entscheidende Frage: renoviert oder unrenoviert übergeben?
Seit der Rechtsprechung des BGH aus dem Jahr 2015 gilt: Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, ist die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam – es sei denn, der Mieter erhält dafür einen angemessenen Ausgleich, etwa mietfreie Monate oder eine Renovierungskostenbeteiligung.
Die Folge einer unwirksamen Klausel ist weitreichend: Es gilt die gesetzliche Grundregel des §535 BGB, wonach der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten hat. Sie können dann beim Auszug weder Renovierung noch Schadensersatz verlangen.
Dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug deshalb lückenlos im Übergabeprotokoll, am besten mit datierten Fotos. Ohne diesen Nachweis lässt sich Jahre später kaum belegen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.
Welche Klauseln regelmäßig unwirksam sind
Diese Formulierungen halten einer gerichtlichen Prüfung in aller Regel nicht stand:
- →Starre Fristenpläne („spätestens alle drei Jahre Küche, alle fünf Jahre Wohnräume“) ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand
- →Endrenovierungsklauseln, die unabhängig vom Zustand eine Renovierung bei Auszug vorschreiben
- →Farb- und Ausführungsvorgaben für die Zeit während des Mietverhältnisses
- →Die Pflicht, ausschließlich Fachbetriebe zu beauftragen
- →Die Kombination aus laufenden Schönheitsreparaturen und zusätzlicher Endrenovierung („Summierungseffekt“)
Wirksam ist: weiche Fristen und Zustandsbezug
Zulässig bleibt eine Klausel, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überträgt, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde und die Fristen als Orientierung formuliert sind – etwa mit den Worten „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ und dem ausdrücklichen Bezug auf den tatsächlichen Zustand der Räume.
Ebenso zulässig ist die Vorgabe, die Wohnung am Ende in einer hellen, neutralen Farbgebung zurückzugeben – diese Einschränkung darf sich aber nur auf die Rückgabe beziehen, nicht auf die Zeit während des Mietverhältnisses.
Beim Auszug richtig abrechnen
Ist die Klausel wirksam und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig, setzen Sie dem Mieter zunächst schriftlich eine angemessene Frist zur Durchführung. Erst wenn diese fruchtlos verstreicht, können Sie Schadensersatz in Geld verlangen und den Betrag gegen die Kaution aufrechnen.
Ist die Klausel dagegen unwirksam, tragen Sie die Kosten selbst. Wurde die Wohnung unrenoviert übergeben und ist sie inzwischen deutlich verschlechtert, kann der Mieter sogar von Ihnen eine Instandsetzung verlangen – muss sich dann nach der BGH-Rechtsprechung allerdings zur Hälfte an den Kosten beteiligen.
Bewahren Sie Übergabeprotokolle, Fotos und Mietvertragsversionen deshalb dauerhaft und auffindbar auf. In ImmoApp liegen Protokolle, Bilder und Verträge digital am jeweiligen Mietverhältnis – auch Jahre später ist damit belegbar, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde.
Häufige Fragen
Darf ich eine Renovierungspauschale im Mietvertrag vereinbaren?
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Formularmäßige Pauschalen, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand fällig werden, sind unwirksam. Individuell ausgehandelte Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter sind zulässig – die Beweislast für die echte Aushandlung liegt aber bei Ihnen.
Was gilt, wenn der Mieter bunt gestrichen hat?
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Ungewöhnliche, stark farbige Anstriche muss der Mieter bei Auszug in einer neutralen Farbe überstreichen – das gilt auch dann, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil hier eine Verschlechterung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus vorliegt.
Kann ich Schönheitsreparaturen von der Kaution einbehalten?
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Nur wenn ein durchsetzbarer Anspruch besteht: wirksame Klausel, tatsächlicher Renovierungsbedarf und erfolglose Fristsetzung. Ohne diese Voraussetzungen ist der Einbehalt unberechtigt und Sie schulden dem Mieter die volle Kaution nebst Zinsen.
Wie lange kann ich Ansprüche nach Auszug geltend machen?
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Ansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach §548 BGB bereits sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung. Prüfen und beziffern Sie Forderungen deshalb zügig nach der Übergabe.