Untervermietung – wann Sie zustimmen müssen und wann nicht
Der Mieter meldet, dass jemand mit einziehen soll: der Partner, ein Untermieter, eine WG-Nachbesetzung. Viele Vermieter reagieren reflexhaft ablehnend – zu Unrecht, denn in vielen Fällen besteht ein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis, und eine grundlose Verweigerung kann teuer werden. Dieser Ratgeber sortiert, wann Sie zustimmen müssen, wann Sie ablehnen dürfen und was Sie im Gegenzug verlangen können.
Ohne Erlaubnis geht nichts – aber es gibt einen Anspruch
Grundsatz ist §540 BGB: Der Mieter darf die Wohnung nur mit Ihrer Erlaubnis ganz oder teilweise einem Dritten überlassen. Diese Erlaubnis ist personenbezogen – sie gilt für den konkret benannten Untermieter, nicht pauschal für beliebige Nachfolger.
Für einen Teil der Wohnung schränkt §553 BGB Ihr Ermessen aber deutlich ein: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse des Mieters, hat er einen Anspruch auf die Erlaubnis. Als berechtigt gilt jedes nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Interesse – etwa gestiegene Wohnkosten, der Auszug eines Mitbewohners, ein längerer Auslandsaufenthalt oder der Wunsch, nicht allein zu wohnen.
Wann Sie ablehnen dürfen
Der Anspruch aus §553 BGB gilt nicht grenzenlos. Sie dürfen die Erlaubnis verweigern, wenn:
- →die gesamte Wohnung überlassen werden soll – der Anspruch deckt nur einen Teil
- →in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, etwa dokumentierte frühere Mietschulden
- →die Wohnung durch den Einzug überbelegt würde
- →Ihnen die Untervermietung aus anderen Gründen nicht zuzumuten ist
Untermietzuschlag: wann er zulässig ist
Ist Ihnen die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten, dürfen Sie die Erlaubnis davon abhängig machen (§553 Abs. 2 BGB). Ein Automatismus ist das nicht: Sie müssen die Unzumutbarkeit begründen, etwa mit stärkerer Abnutzung oder deutlich höherem Verbrauch durch die zusätzliche Person.
Üblich sind in der Praxis Zuschläge in der Größenordnung von 20 bis 25 % des auf den Untermieter entfallenden Mietanteils. Alternativ können Sie die Betriebskostenvorauszahlung anpassen, wenn sich die Personenzahl auf verbrauchsabhängige Positionen auswirkt.
Kein Zuschlag ist zulässig, wenn Ehepartner, eingetragene Lebenspartner oder Kinder einziehen – deren Aufnahme ist gar nicht erlaubnispflichtig.
Was passiert bei unerlaubter Untervermietung
Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis unter, liegt eine Pflichtverletzung vor. Der richtige Weg ist zunächst die Abmahnung mit einer Frist zur Beendigung der Untervermietung. Erst wenn der Mieter nicht reagiert, kommt eine Kündigung in Betracht – bei fortgesetztem Verstoß auch fristlos.
Vorsicht bei der Reihenfolge: Hätte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis gehabt und Sie hätten diese erteilen müssen, trägt die Kündigung nicht. Prüfen Sie deshalb erst den Anspruch, dann die Sanktion.
Umgekehrt gilt: Verweigern Sie die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§540 Abs. 1 Satz 2 BGB) – und im Einzelfall Schadensersatz für entgangene Untermieteinnahmen verlangen.
Sonderfall Airbnb und Kurzzeitvermietung
Die tageweise Vermietung an wechselnde Feriengäste ist etwas anderes als eine Untervermietung im Sinne von §553 BGB. Ein Anspruch auf Erlaubnis besteht hier nicht – und eine allgemein erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die Vermietung an Touristen nach der Rechtsprechung nicht ab.
Hinzu kommen kommunale Zweckentfremdungsverbote, die in vielen Städten die Kurzzeitvermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig machen – Verstöße können mit erheblichen Bußgeldern belegt werden, die sich auch gegen den Eigentümer richten können.
Halten Sie jede erteilte Erlaubnis schriftlich fest, mit Namen des Untermieters, überlassenem Anteil und Zeitraum. In ImmoApp hinterlegen Sie diese Dokumente direkt am Mietverhältnis – so ist bei einem späteren Streit belegbar, was genau erlaubt war.
Häufige Fragen
Darf der Partner ohne meine Erlaubnis einziehen?
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Ehepartner, eingetragene Lebenspartner und Kinder darf der Mieter ohne Erlaubnis aufnehmen. Beim nichtehelichen Partner verlangt die Rechtsprechung zwar eine Erlaubnis, gewährt darauf aber regelmäßig einen Anspruch – ein Untermietzuschlag ist hier meist nicht durchsetzbar.
Muss ich einen Untermietvertrag sehen?
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Sie haben Anspruch darauf, den Untermieter namentlich zu kennen, nicht aber auf Einsicht in den Untermietvertrag oder auf Auskunft über die vereinbarte Untermiete. Für den Zuschlag kommt es auf Ihre Unzumutbarkeit an, nicht auf die Einnahmen des Mieters.
Hafte ich für Schäden, die der Untermieter verursacht?
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Nein – umgekehrt: Ihr Vertragspartner bleibt der Hauptmieter, und er haftet Ihnen gegenüber für das Verschulden seines Untermieters wie für eigenes. Einen direkten Anspruch gegen den Untermieter haben Sie in der Regel nicht.
Kann ich eine einmal erteilte Erlaubnis widerrufen?
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Nur bei wichtigem Grund, etwa wenn vom Untermieter erhebliche Störungen ausgehen. Ein grundloser Widerruf ist unwirksam. Befristen Sie die Erlaubnis deshalb von vornherein, wenn die Untervermietung nur vorübergehend gelten soll.