Verkehrssicherungspflicht – welche Pflichten Vermieter wirklich treffen

Was verlangt die Verkehrssicherungspflicht von Vermietern?

Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss die zumutbaren Vorkehrungen treffen, damit andere keinen Schaden nehmen; wer das versäumt, haftet nach §823 BGB. Für Vermieter heißt das: Gebäude, Zuwege, Treppenhaus, Beleuchtung, Spielgeräte und Bäume müssen in einem Zustand sein, der Dritte nicht gefährdet.

Verlangt wird nicht absolute Sicherheit, sondern das, was ein umsichtiger Eigentümer für nötig hält. Der entscheidende Punkt im Streitfall ist fast immer nicht die Pflicht selbst, sondern der Nachweis, dass Sie sie erfüllt haben.

Die wichtigsten Pflichten im Überblick

Pflicht	Zuständig	Wann	Kosten umlagefähig
Räumen und Streuen	Anlieger per Gemeindesatzung; auf Mieter übertragbar, die Kontrollpflicht bleibt beim Vermieter	nach Satzung, üblich werktags etwa 7 bis 20 Uhr	ja, bei beauftragtem Winterdienst
Rauchwarnmelder	Einbau: Eigentümer; Wartung: je nach Landesbauordnung Eigentümer oder Mieter	nach Landesbauordnung	Wartung ja, Anschaffung nein
Legionellenprüfung	Vermieter mit Großanlage zur Trinkwassererwärmung	alle drei Jahre	ja
Sichtkontrolle der Bäume	Eigentümer	zweimal jährlich, belaubt und unbelaubt	–

Wer muss räumen und streuen?

Die Pflicht trifft zunächst die Gemeinde und wird per Satzung regelmäßig auf die Anlieger übertragen. Üblicher Zeitrahmen ist werktags etwa 7 bis 20 Uhr, sonntags ab 8 oder 9 Uhr; die genauen Zeiten regelt die kommunale Satzung.

Sie können die Pflicht per Mietvertrag oder Hausordnung auf die Mieter übertragen – dann muss die Regelung aber klar sein und benennen, wer wann zuständig ist. Wichtig: Übertragen heißt nicht abgeben. Es bleibt eine Kontrollpflicht bei Ihnen, und wenn erkennbar ist, dass ein Mieter seiner Aufgabe nicht nachkommt, müssen Sie einschreiten.

Bei größeren Objekten ist ein beauftragter Winterdienst der sichere Weg: Die Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig, und Sie haben mit den Einsatzprotokollen einen belastbaren Nachweis.

Wer muss Rauchmelder einbauen und warten?

Rauchwarnmelder sind inzwischen in allen Bundesländern Pflicht, mindestens in Schlaf- und Kinderzimmern sowie in Fluren, die als Rettungsweg dienen. Der Einbau ist immer Sache des Eigentümers.

Bei der Wartung unterscheiden sich die Landesbauordnungen: In einigen Ländern liegt sie beim Eigentümer, in anderen beim Mieter, sofern der Eigentümer sie nicht selbst übernommen hat. Prüfen Sie die Regelung Ihres Bundeslandes und halten Sie die Zuständigkeit im Mietvertrag ausdrücklich fest.

Übernehmen Sie die Wartung selbst, sind die laufenden Kosten als sonstige Betriebskosten umlagefähig – die Anschaffung der Geräte dagegen nicht.

Wann ist eine Legionellenprüfung Pflicht?

Vermieter mit einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung müssen das Wasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen (§31 TrinkwV). Als Großanlage gilt vereinfacht ein Speicher über 400 Litern oder eine Leitung mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen Erwärmer und Entnahmestelle – das trifft viele Mehrfamilienhäuser mit zentraler Warmwasserversorgung.

Der Prüfrhythmus beträgt bei vermieteten Objekten drei Jahre. Die Untersuchung muss durch ein akkreditiertes Labor erfolgen; bei Grenzwertüberschreitungen sind Gefährdungsanalyse und Meldung ans Gesundheitsamt fällig. Die Kosten der turnusmäßigen Prüfung sind umlagefähig.

Wie dokumentieren Vermieter Kontrollen an Bäumen, Beleuchtung und Gebäude?

Bäume auf dem Grundstück sollten zweimal jährlich in Augenschein genommen werden, einmal im belaubten und einmal im unbelaubten Zustand. Auffälligkeiten wie Pilzbefall oder Totholz gehören in fachkundige Hände. Ebenso im Blick zu behalten: Beleuchtung in Treppenhaus und Zuwegen, Geländer, lose Fassadenteile und Gehwegplatten.

Der praktische Kern ist die Dokumentation. Halten Sie Begehungen mit Datum, Ergebnis und Foto fest, sammeln Sie Wartungsnachweise und Dienstleisterprotokolle. Kommt es zum Schadensfall, entscheidet diese Sammlung darüber, ob Sie den Entlastungsbeweis führen können.

In ImmoApp legen Sie wiederkehrende Prüfungen als Termine je Objekt an und hängen Protokolle und Fotos direkt daran – damit ist der Nachweis auch Jahre später auffindbar.