Wohnfläche richtig berechnen – Grundlage für Miete und Abrechnung
Die Quadratmeterzahl im Mietvertrag ist die stillste Fehlerquelle der Vermietung: Sie steckt in der Miete, in jeder Mieterhöhung, in der Nebenkostenabrechnung und in den Kappungsgrenzen bei Modernisierungen. Stimmt sie nicht, rechnen Sie jahrelang systematisch falsch. Dieser Ratgeber zeigt, welche Flächen nach der Wohnflächenverordnung zählen und wie Sie ein belastbares Aufmaß dokumentieren.
Warum die Quadratmeterzahl über Geld entscheidet
Die Wohnfläche ist Bezugsgröße für fast jede Rechnung im Mietverhältnis: für den Vergleich mit dem Mietspiegel, für die Verteilung der Betriebskosten nach Fläche, für die Kappungsgrenzen bei Modernisierungen von 3 beziehungsweise 2 Euro je Quadratmeter und für die besondere Grenze von 0,50 Euro beim Heizungstausch.
Ein Fehler wirkt deshalb in beide Richtungen. Eine zu groß angegebene Fläche verschafft Ihnen kurzfristig mehr Miete, macht aber jede Mieterhöhung angreifbar und die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft. Eine zu klein angesetzte Fläche verschenkt dauerhaft Ertrag.
Was nach der Wohnflächenverordnung zählt
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum. Für frei finanzierte Wohnungen ist sie nach der Rechtsprechung im Zweifel trotzdem maßgeblich, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben und keine abweichende Ortsüblichkeit besteht.
Angerechnet werden die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören – abhängig von der Raumhöhe:
- →Höhe ab 2 Metern: volle Anrechnung
- →Höhe von 1 bis unter 2 Metern: zur Hälfte – der Klassiker bei Dachgeschosswohnungen
- →Höhe unter 1 Meter: gar nicht
- →Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen: in der Regel zu einem Viertel, bei besonderer Qualität höchstens zur Hälfte
- →Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder: zur Hälfte
- →Keller, Waschküche, Dachboden, Garage und Heizungsraum: gar nicht
Die Details, die im Aufmaß untergehen
Nicht zur Wohnfläche zählen Türnischen. Fenster- und Wandnischen werden erst angerechnet, wenn sie bis zum Boden herunterreichen und mehr als 13 Zentimeter tief sind. Umgekehrt sind fest eingebaute Gegenstände wie Schornsteine, Vormauerungen und freistehende Pfeiler abzuziehen, sofern sie mehr als 1,50 Meter hoch sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.
Für Verträge aus der Zeit vor 2004 kann noch die Zweite Berechnungsverordnung maßgeblich sein, wenn seinerzeit danach gerechnet wurde. Die Unterschiede betreffen vor allem Balkone und die Behandlung von Nischen – ein Wechsel der Methode mitten im Mietverhältnis ist keine gute Idee.
Die 10-Prozent-Regel und wo sie nicht mehr gilt
Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag genannten nach unten ab, liegt ein Mangel vor: Der Mieter darf die Miete entsprechend mindern und Überzahlungen der Vergangenheit zurückfordern. Bleibt die Abweichung darunter, bleibt es beim vereinbarten Betrag.
Diese Toleranz gilt allerdings nur für die Mangelfrage. Für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt es seit 2015 ausschließlich auf die tatsächliche Wohnfläche an – die Zehn-Prozent-Schwelle spielt dort keine Rolle mehr. Dasselbe gilt für die Betriebskostenabrechnung nach dem Flächenschlüssel: Abzurechnen ist nach der tatsächlichen Fläche.
Praktische Folge: Wer eine zu große Fläche im Vertrag stehen hat, kann sich darauf in der Abrechnung nicht berufen. Die Wohnung ist so abzurechnen, wie sie ist – und alle übrigen Einheiten des Hauses gleich mit, sonst geht die Verteilung nicht auf.
Vertragsgestaltung: ca.-Angaben helfen nur begrenzt
Der Zusatz „ca.“ verhindert die Zehn-Prozent-Rechtsprechung nicht. Auch Klauseln, nach denen die Flächenangabe nur der Beschreibung dienen und keine Beschaffenheit festlegen soll, sind in ihrer Wirksamkeit umstritten und im Streitfall kein verlässlicher Schutz.
Der saubere Weg ist ein korrektes Aufmaß vor der Neuvermietung. Steht die Fläche fest, können Sie sie ohne Bauchschmerzen in den Vertrag schreiben – und sich später auf sie berufen.
Bei Bestandsverträgen mit erkennbar falscher Angabe lohnt eine nüchterne Abwägung: Eine Korrektur nach unten schafft für die Zukunft Klarheit, kann aber Ansprüche für die Vergangenheit auslösen. Eine Korrektur nach oben ist einvernehmlich möglich und wirkt sich vor allem auf künftige Mieterhöhungen aus.
Aufmaß in der Praxis
Messen Sie raumweise mit dem Lasermessgerät und halten Sie das Ergebnis in einer Skizze fest. Bei Dachschrägen markieren Sie die Linien bei 1 Meter und 2 Metern Höhe und rechnen die drei Zonen getrennt. Balkone und Terrassen werden gesondert erfasst und mit dem gewählten Anteil ausgewiesen – notieren Sie, warum Sie ein Viertel oder die Hälfte angesetzt haben.
Zum Aufmaßprotokoll gehören Datum, verwendete Methode (WoFlV) und die Einzelflächen je Raum. Nehmen Sie es als Anlage zum Mietvertrag; das macht die Zahl im Vertrag nachvollziehbar und entzieht späteren Diskussionen die Grundlage.
Bei Eigentumswohnungen weicht die Fläche aus der Teilungserklärung häufig vom tatsächlichen Aufmaß ab. Für das Mietverhältnis zählt die tatsächliche Fläche, für die interne Kostenverteilung in der Gemeinschaft dagegen der in der Teilungserklärung festgelegte Schlüssel – beides sauber getrennt zu führen, erspart Rückfragen.
In ImmoApp hinterlegen Sie die Wohnfläche je Einheit einmal zentral; Mietverträge, Verteilerschlüssel und Mieterhöhungen greifen anschließend auf denselben Wert zu.
Häufige Fragen
Zählt der Balkon zur Wohnfläche?
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In der Regel zu einem Viertel seiner Grundfläche. Bis zur Hälfte ist die Anrechnung nur bei besonderer Qualität zulässig, etwa bei einer großen, gut nutzbaren Dachterrasse in bevorzugter Lage. Voll angerechnet wird ein Balkon nie.
Darf ich die Miete erhöhen, wenn die Wohnung größer ist als im Vertrag angegeben?
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Für die Zukunft ja: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich nach der tatsächlichen Fläche, begrenzt durch die Kappungsgrenze. Rückwirkend nachfordern können Sie die Differenz nicht.
Was kann der Mieter verlangen, wenn die Wohnung kleiner ist?
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Bei mehr als zehn Prozent Abweichung kann er die Miete mindern und zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Der Rückforderungsanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren ab Kenntnis, betrifft in der Praxis also die letzten Jahre.
Muss ich für ein Aufmaß einen Sachverständigen beauftragen?
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Nicht zwingend. Ein sorgfältiges eigenes Aufmaß mit Protokoll genügt in der Regel. Bei komplizierten Grundrissen, hohen Mieten oder absehbarem Streit ist ein Gutachten die günstigere Variante, weil es im Prozess Bestand hat.