Eigentümerwechsel bei vermieteten Objekten – Kauf bricht nicht Miete
Wer eine vermietete Wohnung kauft, erwirbt nicht nur Mauern, sondern ein laufendes Vertragsverhältnis mit allen Rechten und Pflichten. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ klingt einfach, wirft in der Praxis aber genau an vier Stellen Fragen auf: Kaution, Nebenkostenabrechnung, Mietzahlung in der Übergangszeit und die Fristen für Erhöhung und Kündigung. Dieser Ratgeber sortiert sie – für Käufer wie für Verkäufer.
§566 BGB: Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein
Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Vermieters (§566 BGB). Nicht der Notartermin und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten sind maßgeblich, sondern allein die Eintragung.
Der Mietvertrag gilt unverändert weiter – mit allen Sondervereinbarungen, Zusagen und Klauseln, auch mit den unbequemen. Der Mieter muss nicht zustimmen, und weder er noch Sie können aus Anlass des Verkaufs kündigen.
In der Zwischenzeit zwischen Besitzübergang und Grundbucheintragung bleibt formal der Verkäufer Vermieter. Regeln Sie diese Phase im Kaufvertrag: Üblich ist, dass der Verkäufer die Mietansprüche an den Käufer abtritt oder ihn zur Einziehung ermächtigt und alle Erklärungen nur noch in Abstimmung abgibt.
Kaution: Der Erwerber haftet – auch ohne Geld
Für die Rückzahlung der Kaution haftet nach §566a BGB der Erwerber, und zwar auch dann, wenn der Verkäufer sie ihm nie ausgehändigt hat. Der bisherige Vermieter haftet zwar subsidiär weiter, doch der Mieter wendet sich zuerst an den aktuellen Eigentümer.
Für den Käufer heißt das: Kaution samt aufgelaufener Zinsen ausdrücklich im Kaufvertrag regeln, den Nachweis über die Anlage – Kautionskonto, Bürgschaft oder Sparbuch – bei der Übergabe verlangen und die tatsächliche Übertragung dokumentieren.
Für den Verkäufer gilt umgekehrt: Übergeben Sie die Kaution nachweisbar und informieren Sie den Mieter darüber. Das begrenzt Ihre Nachhaftung und verhindert, dass Sie Jahre später in eine Rückzahlungsdiskussion geraten.
Nebenkosten: die laufende Abrechnungsperiode
Abzurechnen hat, wer bei Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Wechselt das Eigentum also mitten im Jahr, muss der Erwerber die gesamte Periode abrechnen – auch die Monate, in denen ihm das Objekt noch gar nicht gehörte.
Er braucht dafür vom Verkäufer: sämtliche Kostenbelege des laufenden Jahres, die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen je Mietverhältnis, die Zählerstände zum Übergabestichtag und die Verträge mit Versorgern und Dienstleistern. Fehlen diese Unterlagen, läuft die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten trotzdem.
Wirtschaftlich wird zwischen Verkäufer und Käufer über den Kaufvertrag abgegrenzt – üblicherweise stichtagsbezogen, mit Weiterleitung der vereinnahmten Vorauszahlungen. Ein bereits abgeschlossenes Vorjahr, das noch nicht abgerechnet wurde, bleibt dagegen Sache des Verkäufers: Er war zum Ende jener Periode Vermieter.
Mietzahlung und Information des Mieters
Solange der Mieter vom Eigentümerwechsel nichts weiß, kann er mit befreiender Wirkung an den bisherigen Vermieter zahlen. Deshalb sollte die Mitteilung vom Verkäufer stammen oder von beiden gemeinsam unterzeichnet sein – ein Schreiben allein vom Käufer reicht dem Mieter berechtigterweise oft nicht aus.
In die Mitteilung gehören der Zeitpunkt des Übergangs, die neue Bankverbindung und der Ansprechpartner für Mängel. Bitten Sie den Mieter, einen Dauerauftrag umzustellen, und weisen Sie darauf hin, dass sich am Mietvertrag selbst nichts ändert.
Hat der Verkäufer über künftige Mieten bereits verfügt – etwa Mieten im Voraus kassiert oder Ansprüche an eine Bank abgetreten –, wirkt das gegen den Erwerber nur für den laufenden und den folgenden Monat (§566c BGB). Fragen Sie solche Vorausverfügungen im Kaufprozess ausdrücklich ab.
Mieterhöhung und Kündigung nach dem Kauf
Eine Mieterhöhung können Sie erst nach der Grundbucheintragung erklären. Die Fristen laufen aus dem bestehenden Mietverhältnis weiter: Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein, und die Kappungsgrenze bezieht sich auf die letzten drei Jahre – unabhängig davon, wer in dieser Zeit Eigentümer war.
Beim Eigenbedarf ist die Sperrfrist des §577a BGB entscheidend: Wurde die vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, dürfen Sie frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen. In angespannten Märkten verlängern Landesverordnungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre.
In derselben Konstellation steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§577 BGB). Es muss ihm mit dem Inhalt des Kaufvertrags mitgeteilt werden – ein Punkt, der beim Verkauf einzelner umgewandelter Wohnungen regelmäßig übersehen wird.
Übergabe-Checkliste für den Stichtag
Der Streit nach einem Eigentümerwechsel entsteht fast nie am Kaufvertrag, sondern an fehlenden Unterlagen. Diese Positionen gehören zum Stichtag übergeben:
- →Mietverträge mit allen Nachträgen, Anlagen und Hausordnungen
- →Kautionsnachweise samt Zinsabrechnung und Anlagebelegen
- →Die letzten drei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sowie die laufenden Vorauszahlungen je Mieter
- →Zählerstände zum Übergabestichtag, protokolliert und vom Mieter gegengezeichnet
- →Übergabeprotokolle, Schlüsselverzeichnisse und offene Mängelanzeigen
- →Wartungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge mit Kündigungsfristen
- →Offene Mietrückstände, Ratenvereinbarungen und laufende gerichtliche Verfahren
Sauber übernehmen statt nachrecherchieren
Wer den Stichtag strukturiert übernimmt, spart sich die erste Abrechnung als Blindflug. Legen Sie jedes Mietverhältnis mit Vertragsdaten, Kaution, Vorauszahlungen und Zählerständen an, bevor die erste Miete eingeht – nicht erst, wenn die Abrechnung ansteht.
In ImmoApp übernehmen Sie Mietverhältnisse mit Kaution, Sollstellung und Zählerständen zum Stichtag, sodass die Abrechnung der laufenden Periode auch die Monate vor dem Eigentumsübergang korrekt abbildet.
Häufige Fragen
Kann der neue Eigentümer den Mietvertrag ändern?
+
Nein. Er tritt in den bestehenden Vertrag ein und ist an dessen Inhalt gebunden. Änderungen sind nur einvernehmlich möglich oder über die gesetzlichen Instrumente wie eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Muss der Mieter der Übertragung der Kaution zustimmen?
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Nein, die Kaution folgt dem Mietverhältnis. Wichtig ist der Nachweis, dass sie insolvenzfest und getrennt vom sonstigen Vermögen angelegt bleibt – darauf hat der Mieter einen Anspruch.
Wer zahlt ein Guthaben aus der Abrechnung des Vorjahres aus?
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Der Verkäufer, wenn er zum Ende jenes Abrechnungszeitraums noch Vermieter war. Für das laufende Jahr, in dem der Wechsel stattfindet, ist dagegen der Erwerber zuständig. Regeln Sie den internen Ausgleich im Kaufvertrag.
Gilt die Sperrfrist auch beim Kauf eines ganzen Mietshauses?
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Nein. §577a BGB greift nur, wenn nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und die Wohnung anschließend verkauft wurde. Beim Erwerb eines ungeteilten Mehrfamilienhauses gibt es keine Sperrfrist – die allgemeinen Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung müssen aber natürlich vorliegen.