Eigentümerwechsel bei vermieteten Objekten – Kauf bricht nicht Miete

Gilt der Mietvertrag nach dem Verkauf weiter?

Ja. Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber kraft Gesetzes an die Stelle des bisherigen Vermieters (§566 BGB). Nicht der Notartermin und nicht der Übergang von Nutzen und Lasten sind maßgeblich, sondern allein die Eintragung.

Der Mietvertrag gilt unverändert weiter – mit allen Sondervereinbarungen, Zusagen und Klauseln, auch mit den unbequemen. Der Mieter muss nicht zustimmen, und weder er noch Sie können aus Anlass des Verkaufs kündigen.

In der Zwischenzeit zwischen Besitzübergang und Grundbucheintragung bleibt formal der Verkäufer Vermieter. Regeln Sie diese Phase im Kaufvertrag: Üblich ist, dass der Verkäufer die Mietansprüche an den Käufer abtritt oder ihn zur Einziehung ermächtigt und alle Erklärungen nur noch in Abstimmung abgibt.

Was die §§566 bis 566d BGB für Käufer, Verkäufer und Mieter im Einzelnen regeln:

Was	Was gilt	Zeitraum	Grundlage
Mietvertrag	Der Erwerber übernimmt die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.	für die Dauer seines Eigentums	§566 Abs. 1 BGB
Haftung des Verkäufers	Erfüllt der Erwerber seine Pflichten nicht, haftet der Verkäufer für den Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat.	bis er den Mieter über den Übergang informiert und dieser nicht zum ersten zulässigen Termin kündigt	§566 Abs. 2 BGB
Kaution	Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheit ein. Erhält der Mieter sie vom Erwerber nicht zurück, bleibt der Verkäufer zur Rückgewähr verpflichtet.	bei Ende des Mietverhältnisses	§566a BGB
Vorausverfügungen des Verkäufers über die Miete, etwa eine Abtretung	wirken gegen den Erwerber nur begrenzt	Monat des Eigentumsübergangs, bei Übergang nach dem 15. auch der Folgemonat; für spätere Monate nur, wenn der Erwerber sie beim Übergang kennt	§566b BGB
Zahlungen und Absprachen zwischen Mieter und Verkäufer über die Miete	wirken gegen den Erwerber	bis zum Ende des Monats, in dem der Mieter vom Übergang erfährt; bei Kenntnis nach dem 15. auch der Folgemonat	§566c BGB
Aufrechnung mit Forderungen gegen den Verkäufer	auch gegenüber dem Erwerber möglich	soweit eine Zahlung an den Verkäufer nach §566c BGB noch wirkt; nicht mit Forderungen, die der Mieter erst nach Kenntnis vom Übergang erworben hat	§566d BGB

Wer zahlt die Kaution nach dem Eigentümerwechsel zurück?

Für die Rückzahlung der Kaution haftet nach §566a BGB der Erwerber, und zwar auch dann, wenn der Verkäufer sie ihm nie ausgehändigt hat. Der bisherige Vermieter haftet zwar subsidiär weiter, doch der Mieter wendet sich zuerst an den aktuellen Eigentümer.

Für den Käufer heißt das: Kaution samt aufgelaufener Zinsen ausdrücklich im Kaufvertrag regeln, den Nachweis über die Anlage – Kautionskonto, Bürgschaft oder Sparbuch – bei der Übergabe verlangen und die tatsächliche Übertragung dokumentieren.

Für den Verkäufer gilt umgekehrt: Übergeben Sie die Kaution nachweisbar und informieren Sie den Mieter darüber. Das begrenzt Ihre Nachhaftung und verhindert, dass Sie Jahre später in eine Rückzahlungsdiskussion geraten.

Wer rechnet die Nebenkosten im Verkaufsjahr ab?

Abzurechnen hat, wer bei Ende des Abrechnungszeitraums Vermieter ist. Wechselt das Eigentum also mitten im Jahr, muss der Erwerber die gesamte Periode abrechnen – auch die Monate, in denen ihm das Objekt noch gar nicht gehörte.

Er braucht dafür vom Verkäufer: sämtliche Kostenbelege des laufenden Jahres, die Höhe der geleisteten Vorauszahlungen je Mietverhältnis, die Zählerstände zum Übergabestichtag und die Verträge mit Versorgern und Dienstleistern. Fehlen diese Unterlagen, läuft die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten trotzdem.

Wirtschaftlich wird zwischen Verkäufer und Käufer über den Kaufvertrag abgegrenzt – üblicherweise stichtagsbezogen, mit Weiterleitung der vereinnahmten Vorauszahlungen. Ein bereits abgeschlossenes Vorjahr, das noch nicht abgerechnet wurde, bleibt dagegen Sache des Verkäufers: Er war zum Ende jener Periode Vermieter.

An wen zahlt der Mieter nach dem Verkauf?

Solange der Mieter vom Eigentümerwechsel nichts weiß, kann er mit befreiender Wirkung an den bisherigen Vermieter zahlen. Deshalb sollte die Mitteilung vom Verkäufer stammen oder von beiden gemeinsam unterzeichnet sein – ein Schreiben allein vom Käufer reicht dem Mieter berechtigterweise oft nicht aus. Eine Mitteilung des Verkäufers muss dieser für die Miete gegen sich gelten lassen, auch wenn die Übertragung nicht erfolgt oder nicht wirksam ist; zurücknehmen kann er sie nur mit Zustimmung des darin genannten Erwerbers (§566e BGB).

In die Mitteilung gehören der Zeitpunkt des Übergangs, die neue Bankverbindung und der Ansprechpartner für Mängel. Bitten Sie den Mieter, einen Dauerauftrag umzustellen, und weisen Sie darauf hin, dass sich am Mietvertrag selbst nichts ändert.

Hat der Verkäufer vor dem Eigentumsübergang über künftige Mieten verfügt – etwa Mietansprüche an eine Bank abgetreten –, ist das dem Erwerber gegenüber nur für den Kalendermonat wirksam, in dem das Eigentum übergeht; geht es nach dem 15. des Monats über, auch für den Folgemonat (§566b Abs. 1 BGB). Verfügungen über spätere Mieten muss der Erwerber nur gegen sich gelten lassen, wenn er sie beim Eigentumsübergang kennt (§566b Abs. 2 BGB).

Für Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Mieter über die Miete, etwa Vorauszahlungen, gilt §566c BGB: Sie wirken gegen den Erwerber höchstens für den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang erfährt – erfährt er nach dem 15. davon, auch für den Folgemonat. Fragen Sie Vorausverfügungen und Vorauszahlungen im Kaufprozess ausdrücklich ab.

Mieterhöhung und Kündigung nach dem Kauf

Eine Mieterhöhung können Sie erst nach der Grundbucheintragung erklären. Die Fristen laufen aus dem bestehenden Mietverhältnis weiter: Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, seit der letzten Erhöhung müssen zwölf Monate vergangen sein, und die Kappungsgrenze bezieht sich auf die letzten drei Jahre (§558 Abs. 1 und 3 BGB) – unabhängig davon, wer in dieser Zeit Eigentümer war.

Beim Eigenbedarf ist die Sperrfrist des §577a BGB entscheidend: Wurde die vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, können Sie sich frühestens drei Jahre nach der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung können Landesverordnungen diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Dieselbe Sperre gilt, wenn Sie die vermietete Wohnung als Personengesellschaft oder mit weiteren Erwerbern kaufen, sofern nicht alle derselben Familie oder demselben Haushalt angehören (§577a Abs. 1a BGB).

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter, wenn an seiner Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird (§577 Abs. 1 BGB). Verkaufen Sie an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen Ihres Haushalts, besteht es nicht.

Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen; eine Mitteilung des Käufers ersetzt sie (§469 Abs. 1 BGB). Mit der Mitteilung ist der Mieter über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten (§577 Abs. 2 BGB). Er übt es durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§577 Abs. 3 BGB), und zwar bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung (§469 Abs. 2 BGB). Dann kommt der Kauf zwischen Mieter und Verkäufer zu den Bedingungen zustande, die mit dem Käufer vereinbart waren (§464 Abs. 2 BGB).

Für Käufer und Verkäufer heißt das: Die zwei Monate gehören in den Zeitplan, und der Kaufvertrag sollte regeln, was gilt, wenn der Mieter sein Recht ausübt.

Übergabe-Checkliste für den Stichtag

Der Streit nach einem Eigentümerwechsel entsteht fast nie am Kaufvertrag, sondern an fehlenden Unterlagen. Diese Positionen gehören zum Stichtag übergeben:

• Mietverträge mit allen Nachträgen, Anlagen und Hausordnungen
• Kautionsnachweise samt Zinsabrechnung und Anlagebelegen
• Die letzten drei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen sowie die laufenden Vorauszahlungen je Mieter
• Zählerstände zum Übergabestichtag, protokolliert und vom Mieter gegengezeichnet
• Übergabeprotokolle, Schlüsselverzeichnisse und offene Mängelanzeigen
• Wartungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge mit Kündigungsfristen
• Offene Mietrückstände, Ratenvereinbarungen und laufende gerichtliche Verfahren

Sauber übernehmen statt nachrecherchieren

Wer den Stichtag strukturiert übernimmt, spart sich die erste Abrechnung als Blindflug. Legen Sie jedes Mietverhältnis mit Vertragsdaten, Kaution, Vorauszahlungen und Zählerständen an, bevor die erste Miete eingeht – nicht erst, wenn die Abrechnung ansteht.

In ImmoApp, der Hausverwaltungssoftware für Vermieter, übernehmen Sie Mietverhältnisse mit Kaution, Sollstellung und Zählerständen zum Stichtag, sodass die Abrechnung der laufenden Periode auch die Monate vor dem Eigentumsübergang korrekt abbildet.