Hausgeld und Wirtschaftsplan – was Eigentümer wissen müssen
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, zahlt monatlich Hausgeld an die Gemeinschaft – und rechnet parallel Nebenkosten mit dem Mieter ab. Beide Zahlen sind aber nicht identisch: Ein erheblicher Teil des Hausgelds ist gar nicht umlagefähig. Dieser Ratgeber erklärt, wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung aufgebaut sind, welche Positionen beim Mieter landen dürfen und worauf Sie bei der Prüfung achten sollten.
Was der Wirtschaftsplan enthält
Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf (§28 WEG). Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, die Verteilung auf die einzelnen Eigentümer nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Die Eigentümerversammlung beschließt seit der WEG-Reform nicht mehr den Plan als solchen, sondern die daraus folgenden Vorschüsse – also das monatliche Hausgeld. Bis ein neuer Plan beschlossen ist, gilt der bisherige fort; die Zahlungspflicht endet also nicht mit dem Jahreswechsel.
Woraus sich das Hausgeld zusammensetzt
Das monatliche Hausgeld deckt typischerweise drei Blöcke ab:
- →Bewirtschaftungskosten des Gemeinschaftseigentums: Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister, Allgemeinstrom, Aufzug
- →Verwaltungskosten: Verwaltervergütung, Kontoführung, Kosten der Versammlung
- →Zuführung zur Erhaltungsrücklage für künftige größere Instandsetzungen
Was Sie davon auf den Mieter umlegen dürfen
Umlagefähig sind ausschließlich Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – und nur, soweit sie im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart wurden. Der erste Block des Hausgelds ist daher in aller Regel umlagefähig.
Nicht umlagefähig sind dagegen die Verwaltervergütung, die Kosten der Eigentümerversammlung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese Positionen bleiben bei Ihnen als Eigentümer – dafür können Sie sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen.
Praxisrelevant ist außerdem: Maßgeblich für die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter sind die tatsächlichen Kosten aus der Jahresabrechnung der WEG, nicht die Vorauszahlungen aus dem Wirtschaftsplan. Weil die WEG-Jahresabrechnung oft erst spät im Folgejahr vorliegt, gerät die 12-Monats-Frist gegenüber dem Mieter schnell unter Druck – planen Sie hier mit Vorlauf.
Die Jahresabrechnung prüfen
Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Beschlossen wird dabei nur die Differenz zwischen den geleisteten Vorschüssen und den tatsächlichen Kosten – die Nachschüsse beziehungsweise die Anpassung der Vorschüsse.
Prüfen Sie mindestens diese Punkte:
- →Stimmt der angewandte Verteilerschlüssel mit Teilungserklärung und Beschlusslage überein?
- →Sind Ausgaben der Erhaltungsrücklage getrennt und nachvollziehbar ausgewiesen?
- →Passen die Heizkosten zur Abrechnung des Messdienstleisters?
- →Sind Kosten enthalten, die dem Sondereigentum einzelner Einheiten zuzuordnen wären?
- →Ist der Stand der Erhaltungsrücklage plausibel fortgeschrieben?
Vom Hausgeld zur Nebenkostenabrechnung
Der praktische Kern besteht darin, aus der WEG-Jahresabrechnung die umlagefähigen Positionen herauszulösen und mit dem eigenen Verteilerschlüssel auf den Mieter herunterzurechnen. Wer das per Tabellenkalkulation macht, wiederholt diese Arbeit jedes Jahr und riskiert Übertragungsfehler.
In ImmoApp hinterlegen Sie Ihre Einheit mit dem Hausgeld und markieren die Positionen der WEG-Abrechnung einmalig als umlagefähig oder nicht umlagefähig. Die Nebenkostenabrechnung für den Mieter entsteht daraus automatisch – und die nicht umlagefähigen Anteile stehen sauber getrennt für die Steuererklärung bereit.
Häufige Fragen
Darf ich die Zuführung zur Erhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
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Nein. Die Rücklage dient künftigen Instandsetzungen des Gemeinschaftseigentums und ist keine Betriebskostenposition. Sie zählt aber steuerlich – als Werbungskosten allerdings erst in dem Jahr, in dem die Rücklage tatsächlich für eine Maßnahme verwendet wird.
Was tun, wenn die WEG-Jahresabrechnung zu spät kommt?
+
Die 12-Monats-Frist gegenüber Ihrem Mieter läuft unabhängig davon weiter. Fordern Sie die Abrechnung frühzeitig beim Verwalter an und rechnen Sie notfalls mit belastbaren Zwischenwerten ab – eine verspätete Abrechnung kostet Sie den Anspruch auf Nachzahlung.
Kann ich als Vermieter gegen einen Beschluss der WEG vorgehen?
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Ja, per Anfechtungsklage – allerdings innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, mit Begründung innerhalb von zwei Monaten. Nach Ablauf dieser Fristen wird auch ein fehlerhafter Beschluss bestandskräftig.
Wer haftet, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt?
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Die Gemeinschaft trägt den Ausfall zunächst gemeinsam, da laufende Kosten weiter bezahlt werden müssen. Der Verwalter ist verpflichtet, Rückstände zeitnah geltend zu machen; im Zweifel entscheidet die Versammlung über das weitere Vorgehen.