Heizungstausch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz – Pflichten und Umlage

Stand: 4. Oktober 2026. Grundlage sind das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juli 2026, und die §§555b bis 559e BGB.

Was sich geändert hat

Die §§71, 72 und 73 des Gesetzes sind weggefallen. Der geltende Text knüpft den Heizungseinbau nicht mehr an Stichtage der kommunalen Wärmeplanung. Ein Betriebsverbot für alte Heizkessel steht ebenfalls nicht mehr im Gesetz.

Maßgeblich sind jetzt die §§42 bis 46 GModG. Sie regeln den Ersatz einer Heizungsanlage in einem bestehenden Gebäude. Eine Pflicht, eine funktionierende Anlage auszutauschen, enthalten sie nicht. Die Länder dürfen weitergehende Anforderungen stellen (§9 GModG). Prüfen Sie deshalb auch das Recht Ihres Bundeslands.

Welche Heizung Sie einbauen dürfen

§42 Abs. 2 GModG nennt zehn Optionen für den Ersatz. Eine Rangfolge gibt es nicht, Kombinationen sind zulässig. Zusammengefasst:

• Heizung mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas
• elektrisch angetriebene Wärmepumpe
• solarthermische Anlage
• Heizung für Biomasse oder für grünen, blauen, orangenen oder türkisen Wasserstoff
• Wärmepumpen-Hybridheizung oder Solarthermie-Hybridheizung
• hocheffiziente KWK-Anlage
• Stromdirektheizung
• Hausübergabestation zum Anschluss an ein Wärmenetz
• andere innovative Heizungslösung

Für Gas, Heizöl und Flüssiggas gilt der nächste Abschnitt. Weitere Maßgaben:

• Solarthermie mit Flüssigkeit als Wärmeträger: grundsätzlich nur mit dem Prüfzeichen „Solar Keymark“ (§44).
• Feste Biomasse: nur im Biomassekessel oder im Biomasseofen mit Wasser als Wärmeträger und nur mit den im Gesetz genannten Brennstoffen (§45 Abs. 1).
• Stromdirektheizung: in Gebäuden mit Wohnungen nur, wenn das Gebäude die Anforderungen an den baulichen Wärmeschutz um mindestens 30 Prozent unterschreitet. Ausnahmen stehen in §46, etwa für den Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung.

Bei unbilliger Härte befreit die zuständige Behörde auf Antrag (§102 GModG).

Gas-, Öl- und Flüssiggasheizung: Pflichtanteile ab 2029

Wird eine solche Heizung nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut, muss ein wachsender Teil der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich Derivaten stammen (§43 Abs. 1 GModG):

• ab 1. Januar 2029: mindestens 10 Prozent
• ab 1. Januar 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 1. Januar 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 1. Januar 2040: mindestens 60 Prozent

Verantwortlich ist der Eigentümer. Betreibt ein anderer die Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber (§43 Abs. 6).

Erfüllen lässt sich die Pflicht auch mit Solarthermie, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung, einer Wärmepumpen-Hybridheizung oder einer Biomasse-Hybridheizung. Bedingungen, Zeiträume und Nachweise stehen in §43 Abs. 3 bis 5 und §45 Abs. 2.

Muss die Heizung ab 2028 wegen eines irreparablen Ausfalls ersetzt werden, gewährt §43 Abs. 7 zwölf Monate Aufschub ab dem Einbau. Die Einzelheiten stehen unten bei den häufigen Fragen.

Der Brennstofflieferant bestätigt mit der Abrechnung, dass die Anforderungen erfüllt sind. Bewahren Sie Abrechnungen und Bestätigungen in den ersten 15 Jahren nach Inbetriebnahme jeweils mindestens fünf Jahre nach der Lieferung auf (§96 Abs. 4 und 5). Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, ob sie vorliegen (§97 Abs. 1). Wer die Anteile vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, riskiert eine Geldbuße bis zu 5.000 Euro (§108 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 3).

Zwei Punkte sind offen. §42a GModG kündigt ein Gesetz über eine Grüngas- und Grünheizölquote an, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen soll. Für Anlagen, die bis zum 29. Juli 2026 eingebaut wurden, enthält §43 keine Vorgabe. Lassen Sie prüfen, ob für sie Übergangsregeln aus dem Änderungsgesetz gelten.

Pflichten nach dem Einbau

In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten ist ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau hydraulisch abzugleichen (§60c GModG). Für Wärmepumpen verlangt §60a GModG dort eine Betriebsprüfung spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme, mit Ausnahmen für einzelne Bauarten. Bestätigung und Prüfergebnis legen Sie dem Mieter auf Verlangen vor.

Förderung vor der Auftragsvergabe klären

Der Bund kann die Nutzung erneuerbarer Energien für die Wärmeerzeugung in bestehenden Gebäuden nach Maßgabe des Bundeshaushalts fördern. Die Einzelheiten regeln Verwaltungsvorschriften (§89 GModG). Dieser Ratgeber nennt deshalb keine Fördersätze.

Klären Sie vor der Auftragsvergabe bei KfW und BAFA, welche Heizungsarten förderfähig sind, ob Vermieter antragsberechtigt sind und in welcher Reihenfolge Antrag und Auftrag stehen müssen. Davon hängt auch die Mieterhöhung ab: §559e BGB setzt voraus, dass die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig ist.

Was Sie auf die Miete umlegen dürfen

Der Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des §42 GModG ist eine Modernisierungsmaßnahme (§555b Nr. 1a BGB). Für die Mieterhöhung gilt §559e BGB:

• Erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse und haben Sie Drittmittel in Anspruch genommen, dürfen Sie die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der Drittmittel erhöhen (Abs. 1 Satz 1).
• Erhalten Sie trotz erfüllter Voraussetzungen keine Förderung, gilt §559 BGB mit 8 Prozent (Abs. 1 Satz 2).
• Für Erhaltungsaufwand werden pauschal 15 Prozent abgezogen (Abs. 2). Das gilt nicht für eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung nach §43 GModG. Dort ist der Erhaltungsanteil konkret zu ermitteln, soweit erforderlich durch Schätzung (§559 Abs. 2).
• Die Monatsmiete darf wegen des Heizungseinbaus innerhalb von sechs Jahren um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche steigen (Abs. 3; §559 Abs. 3a Satz 3).

Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten. Bei zinsverbilligten Darlehen mindert der jährliche Zinsvorteil den Erhöhungsbetrag (§559a BGB). Bei mehreren Wohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen (§559 Abs. 3). Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter auch mit Blick auf die künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte wäre (§559 Abs. 4).

Erfüllt die Maßnahme die Fördervoraussetzungen nicht, greift §559e Abs. 1 BGB nicht. §559 Abs. 1 BGB nennt §555b Nr. 1a nicht. Eine Erhöhung setzt dann einen dort genannten Tatbestand voraus, etwa eine energetische Modernisierung nach §555b Nr. 1 BGB. Lassen Sie das vor der Ankündigung prüfen.

Rechenbeispiel: Wärmepumpe im Sechsfamilienhaus

Das Haus hat sechs Wohnungen und 420 Quadratmeter Wohnfläche. Die elektrische Wärmepumpe kostet 90.000 Euro. Als Zuschuss sind 24.000 Euro angenommen; das ist eine Rechenannahme, kein Fördersatz.

1. Erhaltungspauschale: 15 Prozent von 90.000 Euro sind 13.500 Euro. Es bleiben 76.500 Euro.
2. Drittmittel: 76.500 Euro minus 24.000 Euro ergeben 52.500 Euro.
3. Umlage: 10 Prozent davon sind 5.250 Euro im Jahr. Das sind 437,50 Euro im Monat oder 1,04 Euro je Quadratmeter.
4. Kappung: Zulässig sind höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter, für das Haus also 210 Euro im Monat. Bei Verteilung nach Wohnfläche entfallen auf eine Wohnung mit 70 Quadratmetern 35 Euro.

Der Wortlaut legt nicht ausdrücklich fest, ob die Pauschale vor oder nach Abzug der Drittmittel zu rechnen ist. Hier ändert das nichts: Auch bei umgekehrter Reihenfolge (56.100 Euro, 1,11 Euro je Quadratmeter) greift die Kappungsgrenze.

Ankündigen und Miete erhöhen

Kündigen Sie die Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform an (§555c BGB). Die Ankündigung muss enthalten:

• Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
• voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Weisen Sie auf Form und Frist des Härteeinwands hin. Der Mieter muss die Maßnahme grundsätzlich dulden. Härtegründe hat er bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitzuteilen (§555d BGB). Bis dahin kann er auch außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§555e BGB).

Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Mieterhöhung in Textform. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn sie die Erhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert (§559b BGB, anwendbar über §559e Abs. 4 BGB). Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Ankündigung nicht den Vorgaben entsprach oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

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