Heizungstausch nach dem GEG – Pflichten, Fristen und Umlage

Seit dem 1. Januar 2024 gilt: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Unmittelbar wirksam ist das aber nur für Neubauten in Neubaugebieten.

Für Bestandsgebäude – und damit für die allermeisten Mietobjekte – hängt der Stichtag an der kommunalen Wärmeplanung. Die Pflicht greift erst, wenn die Gemeinde ihre Planung abgeschlossen und über die Ausweisung von Wärmenetz- oder Wasserstoffgebieten entschieden hat, spätestens jedoch ab dem 1. Juli 2026 in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern und ab dem 1. Juli 2028 in allen übrigen Gemeinden.

Bis dahin dürfen auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden. Wer das tut, muss sich vorher beraten lassen und ab 2029 stufenweise erneuerbare Anteile einsetzen: 15 Prozent ab 2029, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Ab 2045 ist der Betrieb mit fossilen Brennstoffen ausnahmslos beendet.

Politisch ist eine Novelle angekündigt, die stärker auf CO₂-Emissionen statt auf feste Prozentwerte abstellen soll. Solange sie nicht in Kraft ist, gilt das GEG in der beschriebenen Fassung – planen Sie also auf dieser Grundlage und behalten Sie den Gesetzgebungsstand im Blick.

Eine funktionierende Heizung müssen Sie nicht ersetzen, und Reparaturen bleiben uneingeschränkt zulässig. Erst wenn die Anlage irreparabel defekt ist, greifen die Regeln für den Ersatz.

Für diesen Havariefall sieht das GEG eine Übergangsfrist von fünf Jahren vor: Sie dürfen zunächst eine Heizung einbauen, die die 65-Prozent-Vorgabe noch nicht erfüllt, und müssen erst innerhalb dieser Frist auf eine regelkonforme Lösung umstellen. Für Gebäude mit Etagenheizungen gelten gestufte, deutlich längere Fristen, weil dort erst über eine mögliche Zentralisierung entschieden werden muss.

Wird der Umstieg im Einzelfall wirtschaftlich unzumutbar, kommt eine Befreiung nach §102 GEG in Betracht. Das ist die Ausnahme und will begründet sein – verlassen Sie sich in der Planung nicht darauf.

Unabhängig von der 65-Prozent-Regel gilt seit Langem ein Betriebsverbot für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind (§72 GEG). Betroffen sind Konstanttemperaturkessel; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.

Die bekannte Ausnahme für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern hilft Ihnen bei vermieteten Objekten nicht – sie setzt Selbstnutzung voraus. Und sie endet beim Eigentümerwechsel: Der Erwerber muss den Kessel innerhalb von zwei Jahren nach dem Übergang austauschen.

Prüfen Sie deshalb bei jedem Zukauf das Baujahr der Anlage auf dem Typenschild oder im Schornsteinfegerprotokoll. Die Zwei-Jahres-Frist läuft unabhängig davon, ob Sie den Kessel im Kaufprozess auf dem Schirm hatten.

Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung gibt es einen Investitionszuschuss über die KfW. Vermieter erhalten die Grundförderung von 30 Prozent, dazu kommt ein Effizienzbonus von 5 Prozent etwa für Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel oder mit Erdreich, Wasser oder Abwasser als Quelle. Der Klimageschwindigkeits- und der Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten.

Begrenzt wird der Zuschuss über die förderfähigen Kosten: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die Wohneinheiten zwei bis sechs und 8.000 Euro ab der siebten Einheit.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Der Antrag muss vor Vorhabenbeginn gestellt werden, üblich ist ein Liefer- und Leistungsvertrag mit aufschiebender Bedingung. Wer erst beauftragt und dann beantragt, verliert den Zuschuss vollständig – und damit auch die Grundlage für eine wirtschaftliche Umlage.

Für den Heizungstausch gilt eine eigene Umlageregel: Statt der üblichen 8 Prozent dürfen Sie 10 Prozent der Kosten jährlich auf die Jahresmiete umlegen (§559e BGB). Dafür müssen erhaltene Fördermittel zwingend abgezogen werden, und es gilt eine besondere Kappung von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Monat innerhalb von sechs Jahren.

Ebenfalls herauszurechnen ist der Erhaltungsanteil – also der Betrag, den ohnehin fällige Reparaturen oder ein reiner Ersatz der alten Anlage gekostet hätten. Diese Abgrenzung ist der häufigste Angriffspunkt gegen Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Eine Beispielrechnung: Eine Wärmepumpe für ein Sechsfamilienhaus mit 420 Quadratmetern Wohnfläche kostet 90.000 Euro. Abzüglich 27.000 Euro Förderung und 20.000 Euro Erhaltungsanteil verbleiben 43.000 Euro. Davon 10 Prozent ergeben 4.300 Euro im Jahr, also rund 358 Euro im Monat oder 0,85 Euro je Quadratmeter. Die Kappung zieht die Erhöhung auf 0,50 Euro je Quadratmeter zurück – zulässig sind damit 210 Euro monatlich.

Formal gilt der übliche Ablauf: Ankündigung der Maßnahme in Textform mindestens drei Monate vorher (§555c BGB), nach Abschluss die Mieterhöhungserklärung mit nachvollziehbarer Aufschlüsselung der Kosten, der Förderung und des Erhaltungsanteils.

Mit dem Wechsel von Gas auf Strom ändert sich die Heizkostenabrechnung grundlegend. Bei einer Wärmepumpe brauchen Sie einen Wärmemengenzähler, um den gelieferten Wärmeanteil sauber zu erfassen; abgerechnet wird weiterhin zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch (§7 HeizkostenV).

Die Aufteilung des CO₂-Preises zwischen Mieter und Vermieter entfällt, sobald kein fossiler Brennstoff mehr eingesetzt wird. Dafür rückt der Stromtarif in den Fokus – ein Wärmepumpentarif senkt die Betriebskosten spürbar und ist das beste Argument gegenüber Mietern, die eine höhere Warmmiete fürchten.

Informieren Sie die Mieter aktiv über die Umstellung, die neue Zählerstruktur und den ersten Abrechnungszeitraum. Das nimmt Rückfragen vorweg und verhindert Einwendungen gegen die erste Abrechnung nach dem Tausch.

In ImmoApp hinterlegen Sie die Maßnahme mit Rechnungen, Förderbescheid und Erhaltungsanteil am Objekt, berechnen daraus die zulässige Umlage je Wohnung und führen die neuen Zähler direkt in der Heizkostenabrechnung weiter.