Mietpreisbremse bei der Neuvermietung – was Vermieter beachten müssen

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Regelung greift nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausweist (§556d Abs. 2 BGB). Solche Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig neu erlassen – die Gebietskulisse ändert sich also, und eine Gemeinde, die vor drei Jahren erfasst war, muss es heute nicht mehr sein.

Der Bundesgesetzgeber hat die Mietpreisbremse zuletzt bis Ende 2029 verlängert. Für die Praxis heißt das: Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung anhand der aktuellen Landesverordnung, ob Ihr Objekt im Geltungsbereich liegt. Diese Prüfung ist kostenlos und erspart Ihnen im Zweifel eine jahrelange Rückzahlungspflicht.

Nicht erfasst sind Gewerberäume und die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, etwa an Monteure oder Feriengäste. Ebenfalls außen vor bleibt die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses – die Bremse betrifft ausschließlich den Abschluss eines neuen Mietvertrags über Wohnraum.

Wie hoch darf die Miete bei der Neuvermietung sein?

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete, in aller Regel ermittelt über den örtlichen Mietspiegel. Auf diesen Wert dürfen Sie zehn Prozent aufschlagen – mehr nicht.

Ein Beispiel: Für eine 68 Quadratmeter große Wohnung weist der Mietspiegel 10,50 Euro je Quadratmeter aus. Die Vergleichsmiete beträgt damit 714 Euro, die zulässige Höchstmiete 785,40 Euro netto kalt. Betriebskostenvorauszahlungen kommen obendrauf, sie zählen nicht in die Berechnung hinein.

Fehlt ein Mietspiegel, ziehen Sie mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten heran. Dokumentieren Sie die Herleitung – im Streitfall müssen Sie darlegen, wie Sie auf Ihren Wert gekommen sind.

Welche Ausnahmen gibt es von der Mietpreisbremse?

In diesen vier Fällen dürfen Sie über die Zehn-Prozent-Grenze hinausgehen:

Ausnahme	Voraussetzung	Folge	Grundlage
Höhere Vormiete	Die Miete des Vormieters war bereits höher; Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben außer Betracht	Sie dürfen die Vormiete erneut verlangen	§556e Abs. 1 BGB
Neubau	Die Wohnung wurde nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet	Die Bremse gilt nicht	§556f Satz 1 BGB
Umfassende Modernisierung	Die Investitionen entsprechen etwa einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus	Die Bremse gilt nicht	§556f Satz 2 BGB
Modernisierung in den letzten drei Jahren	Eine Modernisierung liegt höchstens drei Jahre zurück	Die Bremse gilt, die zulässige Miete erhöht sich aber um den Betrag, der bei einer Modernisierungsumlage anzusetzen wäre	§556e Abs. 2 BGB

Welche Auskunft müssen Vermieter vor Vertragsschluss geben?

Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützt, muss den Mieter darüber unaufgefordert und in Textform informieren – und zwar bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt (§556g Abs. 1a BGB). Die Auskunft muss erkennen lassen, auf welchen Ausnahmetatbestand Sie sich berufen, etwa die Höhe der Vormiete oder den Umstand der umfassenden Modernisierung.

Unterbleibt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme schlicht nicht berufen. Die vereinbarte Miete ist dann auf Vergleichsmiete plus zehn Prozent gedeckelt, obwohl die Ausnahme sachlich vorlag. Nachholen lässt sich die Auskunft zwar, sie wirkt dann aber erst zwei Jahre später – bis dahin bleibt es bei der gekappten Miete.

Praktisch heißt das: Die Auskunft gehört in das Exposé-Anschreiben oder spätestens in die Unterlagen, die der Mieter vor der Unterschrift erhält. Lassen Sie sich den Erhalt bestätigen und legen Sie die Bestätigung zur Mietakte.

Wie lange kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Hält der Mieter die Miete für überhöht, rügt er das in Textform. Eine Begründung oder Berechnung muss er seit 2019 nicht mehr liefern – die einfache Rüge genügt.

Ab Zugang der Rüge darf nur noch die zulässige Miete verlangt werden. Für die Vergangenheit gilt: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und besteht dieses noch, kann er die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern (§556g Abs. 2 BGB). Bei einer Überschreitung von 80 Euro im Monat summiert sich das über zweieinhalb Jahre auf rund 2.400 Euro.

Wichtig für die Einordnung: Unwirksam ist die Mietvereinbarung nur, soweit sie die zulässige Grenze übersteigt. Der Mietvertrag im Übrigen bleibt bestehen, die Miete wird auf das erlaubte Maß zurückgeführt.

Welche Unterlagen sollten Vermieter aufbewahren?

Die Beweislast für eine Ausnahme liegt bei Ihnen. Heben Sie deshalb dauerhaft auf: den Mietspiegelauszug mit Stand des Vertragsschlusses, den Vormietvertrag samt Zahlungsnachweisen, die Rechnungen der Modernisierung und die Kopie der Auskunft mit Zugangsnachweis.

Weil die Rüge noch Jahre später kommen kann, nützt Ihnen ein Ordner wenig, der beim Verwalterwechsel verloren geht. Sinnvoll ist eine Ablage direkt am Mietverhältnis, die auch nach dessen Ende erhalten bleibt.

In ImmoApp, der Hausverwaltung Software für Vermieter, hinterlegen Sie die Kalkulation der Neuvermietung samt Belegen am Mietverhältnis, sodass Vormiete, Mietspiegelwert und Auskunft später mit zwei Klicks nachweisbar sind.