Mietpreisbremse bei der Neuvermietung – was Vermieter beachten müssen
In angespannten Wohnungsmärkten dürfen Sie bei einer Neuvermietung nicht frei kalkulieren: Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Teuer wird es meist nicht wegen der Rechenregel, sondern wegen eines Formfehlers – wer sich auf eine Ausnahme berufen will, muss das vor Vertragsschluss unaufgefordert offenlegen. Dieser Ratgeber zeigt, worauf es ankommt.
Wo die Mietpreisbremse überhaupt gilt
Die Regelung greift nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das jeweilige Bundesland per Rechtsverordnung ausweist (§556d Abs. 2 BGB). Solche Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig neu erlassen – die Gebietskulisse ändert sich also, und eine Gemeinde, die vor drei Jahren erfasst war, muss es heute nicht mehr sein.
Der Bundesgesetzgeber hat die Mietpreisbremse zuletzt bis Ende 2029 verlängert. Für die Praxis heißt das: Prüfen Sie vor jeder Neuvermietung anhand der aktuellen Landesverordnung, ob Ihr Objekt im Geltungsbereich liegt. Diese Prüfung ist kostenlos und erspart Ihnen im Zweifel eine jahrelange Rückzahlungspflicht.
Nicht erfasst sind Gewerberäume und die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, etwa an Monteure oder Feriengäste. Ebenfalls außen vor bleibt die Verlängerung eines bestehenden Mietverhältnisses – die Bremse betrifft ausschließlich den Abschluss eines neuen Mietvertrags über Wohnraum.
Die Rechenregel: Vergleichsmiete plus zehn Prozent
Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete als Nettokaltmiete, in aller Regel ermittelt über den örtlichen Mietspiegel. Auf diesen Wert dürfen Sie zehn Prozent aufschlagen – mehr nicht.
Ein Beispiel: Für eine 68 Quadratmeter große Wohnung weist der Mietspiegel 10,50 Euro je Quadratmeter aus. Die Vergleichsmiete beträgt damit 714 Euro, die zulässige Höchstmiete 785,40 Euro netto kalt. Betriebskostenvorauszahlungen kommen obendrauf, sie zählen nicht in die Berechnung hinein.
Fehlt ein Mietspiegel, ziehen Sie mindestens drei vergleichbare Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten heran. Dokumentieren Sie die Herleitung – im Streitfall müssen Sie darlegen, wie Sie auf Ihren Wert gekommen sind.
Die vier Ausnahmen
In diesen Fällen dürfen Sie über die Zehn-Prozent-Grenze hinausgehen:
- →Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters bereits höher, dürfen Sie diese Miete erneut verlangen (§556e Abs. 1 BGB). Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses bleiben dabei außer Betracht.
- →Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind vollständig ausgenommen (§556f Satz 1 BGB).
- →Umfassende Modernisierung: Entsprechen die Investitionen etwa einem Drittel dessen, was ein vergleichbarer Neubau kosten würde, gilt die Bremse ebenfalls nicht (§556f Satz 2 BGB).
- →Modernisierung in den letzten drei Jahren: Hier bleibt die Bremse anwendbar, Sie dürfen aber die Vergleichsmiete um den Betrag erhöhen, den Sie bei einer Modernisierungsumlage im laufenden Mietverhältnis hätten ansetzen dürfen (§556e Abs. 2 BGB).
Der teuerste Formfehler: die Auskunft vor Vertragsschluss
Wer sich auf eine dieser Ausnahmen stützt, muss den Mieter darüber unaufgefordert und in Textform informieren – und zwar bevor dieser seine Vertragserklärung abgibt (§556g Abs. 1a BGB). Die Auskunft muss erkennen lassen, auf welchen Ausnahmetatbestand Sie sich berufen, etwa die Höhe der Vormiete oder den Umstand der umfassenden Modernisierung.
Unterbleibt die Auskunft, können Sie sich auf die Ausnahme schlicht nicht berufen. Die vereinbarte Miete ist dann auf Vergleichsmiete plus zehn Prozent gedeckelt, obwohl die Ausnahme sachlich vorlag. Nachholen lässt sich die Auskunft zwar, sie wirkt dann aber erst zwei Jahre später – bis dahin bleibt es bei der gekappten Miete.
Praktisch heißt das: Die Auskunft gehört in das Exposé-Anschreiben oder spätestens in die Unterlagen, die der Mieter vor der Unterschrift erhält. Lassen Sie sich den Erhalt bestätigen und legen Sie die Bestätigung zur Mietakte.
Rüge, Rückforderung und die 30-Monats-Frist
Hält der Mieter die Miete für überhöht, rügt er das in Textform. Eine Begründung oder Berechnung muss er seit 2019 nicht mehr liefern – die einfache Rüge genügt.
Ab Zugang der Rüge darf nur noch die zulässige Miete verlangt werden. Für die Vergangenheit gilt: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses und besteht dieses noch, kann er die Überzahlung ab Mietbeginn zurückfordern (§556g Abs. 2 BGB). Bei einer Überschreitung von 80 Euro im Monat summiert sich das über zweieinhalb Jahre auf rund 2.400 Euro.
Wichtig für die Einordnung: Unwirksam ist die Mietvereinbarung nur, soweit sie die zulässige Grenze übersteigt. Der Mietvertrag im Übrigen bleibt bestehen, die Miete wird auf das erlaubte Maß zurückgeführt.
So dokumentieren Sie sauber
Die Beweislast für eine Ausnahme liegt bei Ihnen. Heben Sie deshalb dauerhaft auf: den Mietspiegelauszug mit Stand des Vertragsschlusses, den Vormietvertrag samt Zahlungsnachweisen, die Rechnungen der Modernisierung und die Kopie der Auskunft mit Zugangsnachweis.
Weil die Rüge noch Jahre später kommen kann, nützt Ihnen ein Ordner wenig, der beim Verwalterwechsel verloren geht. Sinnvoll ist eine Ablage direkt am Mietverhältnis, die auch nach dessen Ende erhalten bleibt.
In ImmoApp hinterlegen Sie die Kalkulation der Neuvermietung samt Belegen am Mietverhältnis, sodass Vormiete, Mietspiegelwert und Auskunft später mit zwei Klicks nachweisbar sind.
Häufige Fragen
Gilt die Mietpreisbremse auch bei möblierter Vermietung?
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Ja. Ausgenommen ist nur die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Bei dauerhaft möblierter Vermietung ist ein Möblierungszuschlag zulässig, er muss aber der Höhe nach nachvollziehbar hergeleitet und im Vertrag ausgewiesen sein – sonst rechnet ihn das Gericht der Nettokaltmiete zu.
Was gilt bei Staffel- und Indexmieten?
+
Bei der Staffelmiete muss jede einzelne Staffel die Grenze einhalten (§557a Abs. 4 BGB). Bei der Indexmiete wird nur die Ausgangsmiete geprüft; die spätere Anpassung an den Verbraucherpreisindex bleibt zulässig (§557b Abs. 4 BGB).
Muss ich die Miete senken, sobald der Mieter rügt?
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Ab Zugang der Rüge dürfen Sie nur noch die zulässige Miete verlangen. Prüfen Sie die Rüge aber inhaltlich: Liegt eine Ausnahme vor und haben Sie rechtzeitig Auskunft erteilt, bleibt Ihre Miete wirksam – dann widersprechen Sie der Rüge mit den Belegen.
Was ist der Unterschied zur Kappungsgrenze?
+
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe beim Abschluss eines neuen Vertrags. Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf 20 Prozent – in angespannten Märkten 15 Prozent – innerhalb von drei Jahren. Beide Regeln können nebeneinander gelten.