Mietrückstand und Zahlungsverzug – so gehen Vermieter vor

Schritt 1: Wann ist die Miete fällig – und wann sollten Sie nachfragen?

Die Miete ist regelmäßig bis zum dritten Werktag des Monats fällig (§556b Abs. 1 BGB); für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter die Zahlung an diesem Tag veranlasst hat. Bleibt sie aus, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, weil die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt ist (§286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Trotzdem lohnt sich der kurze, freundliche Hinweis nach wenigen Tagen: In vielen Fällen steckt ein geänderter Dauerauftrag, ein Bankwechsel oder ein Versehen dahinter. Dokumentieren Sie den Hinweis schriftlich – auch das ist später Teil der Nachweiskette.

Schritt 2: Mahnung schreiben und Verzugszinsen berechnen

Zahlt der Mieter weiterhin nicht, folgt die schriftliche Mahnung mit konkreter Zahlungsfrist, Angabe des offenen Betrags je Monat und dem Hinweis auf die Folgen. Ab Verzug können Sie Verzugszinsen berechnen – gegenüber Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§288 Abs. 1 BGB) – sowie den Ersatz notwendiger Rechtsverfolgungskosten verlangen.

Legen Sie die offenen Beträge dabei sauber je Monat auf: Wer pauschal einen Gesamtbetrag mahnt, hat es später in der Kündigung und vor Gericht schwerer, den Rückstand nachzuweisen. Eine Software mit automatischem Kontoabgleich hilft hier doppelt – sie erkennt Unterzahlungen sofort und ordnet jede Zahlung dem richtigen Monat zu.

Schritt 3: Wann dürfen Vermieter wegen Mietrückstand fristlos kündigen?

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine von zwei Konstellationen voraus:

Konstellation	Zeitraum	Rückstand
Zwei Termine in Folge	zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine	ein nicht unerheblicher Teil der Miete, bei Wohnraum mehr als eine Monatsmiete (§569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
Längerer Zeitraum	mehr als zwei Zahlungstermine	insgesamt zwei Monatsmieten

Schritt 4: Wie formulieren Vermieter die Kündigung richtig?

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – mit eigenhändiger Unterschrift, nicht per E-Mail – und den Kündigungsgrund so genau bezeichnen, dass der Rückstand nachvollziehbar ist: welche Monate, welcher Betrag je Monat, welche Summe. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden.

Sprechen Sie die fristlose Kündigung immer zusammen mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung aus (§573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der Grund liegt in der Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt davon nach der Rechtsprechung des BGH unberührt – ohne sie steht das Mietverhältnis nach der Nachzahlung unverändert weiter.

Beachten Sie außerdem: Die Schonfristzahlung wirkt nur, wenn in den zwei Jahren davor nicht bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist.

Schritt 5: Räumungsklage, Mahnbescheid und Kostenrisiko

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Rechnen Sie realistisch mit mehreren Monaten bis zum Titel und weiteren Wochen bis zur Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Eigenmächtige Maßnahmen – Schloss austauschen, Strom abstellen, Sachen entfernen – sind verbotene Eigenmacht und machen Sie schadensersatzpflichtig.

Für die reine Geldforderung können Sie parallel einen Mahnbescheid beantragen. Das ist günstiger als eine Klage und hemmt die Verjährung, führt aber nur dann zu einem Titel, wenn der Mieter nicht widerspricht.

Die wirksamste Maßnahme bleibt die Prävention: sorgfältige Mieterauswahl, eine korrekt vereinbarte Kaution und ein Zahlungsmonitoring, das Rückstände am Tag des Entstehens sichtbar macht. In ImmoApp gleicht der automatische Kontoabgleich Mieteingänge täglich ab und meldet Abweichungen, bevor daraus ein Rückstand von zwei Monatsmieten wird.