Mietrückstand und Zahlungsverzug – so gehen Vermieter vor
Bleibt die Miete aus, entscheidet die Reaktion der ersten Wochen darüber, ob es bei einer Verzögerung bleibt oder ein Ausfall über viele Monate daraus wird. Dieser Ratgeber zeigt die Eskalationsstufen in der richtigen Reihenfolge: vom freundlichen Hinweis über die Mahnung bis zur fristlosen Kündigung und zur Räumungsklage – und erklärt, warum die Schonfristzahlung das wichtigste Detail für Ihre Kündigungsstrategie ist.
Schritt 1: Frühe, sachliche Ansprache
Die Miete ist regelmäßig bis zum dritten Werktag des Monats fällig; für die Rechtzeitigkeit genügt es, dass der Mieter die Zahlung an diesem Tag veranlasst hat. Bleibt sie aus, gerät der Mieter ohne Mahnung in Verzug, weil die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt ist.
Trotzdem lohnt sich der kurze, freundliche Hinweis nach wenigen Tagen: In vielen Fällen steckt ein geänderter Dauerauftrag, ein Bankwechsel oder ein Versehen dahinter. Dokumentieren Sie den Hinweis schriftlich – auch das ist später Teil der Nachweiskette.
Schritt 2: Mahnung und Verzugszinsen
Zahlt der Mieter weiterhin nicht, folgt die schriftliche Mahnung mit konkreter Zahlungsfrist, Angabe des offenen Betrags je Monat und dem Hinweis auf die Folgen. Ab Verzug können Sie Verzugszinsen berechnen – gegenüber Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz – sowie den Ersatz notwendiger Rechtsverfolgungskosten verlangen.
Legen Sie die offenen Beträge dabei sauber je Monat auf: Wer pauschal einen Gesamtbetrag mahnt, hat es später in der Kündigung und vor Gericht schwerer, den Rückstand nachzuweisen. Eine Software mit automatischem Kontoabgleich hilft hier doppelt – sie erkennt Unterzahlungen sofort und ordnet jede Zahlung dem richtigen Monat zu.
Schritt 3: Wann Sie fristlos kündigen dürfen
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt nach §543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine von zwei Konstellationen voraus:
- →Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand – nicht unerheblich bedeutet: mehr als eine Monatsmiete
- →Der Rückstand erreicht über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen den Betrag von zwei Monatsmieten
Schritt 4: Kündigung richtig formulieren
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – mit eigenhändiger Unterschrift, nicht per E-Mail – und den Kündigungsgrund so genau bezeichnen, dass der Rückstand nachvollziehbar ist: welche Monate, welcher Betrag je Monat, welche Summe. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden.
Sprechen Sie die fristlose Kündigung immer hilfsweise zusammen mit einer ordentlichen Kündigung aus. Der Grund liegt in der Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt davon nach der Rechtsprechung des BGH unberührt – ohne sie steht das Mietverhältnis nach der Nachzahlung unverändert weiter.
Beachten Sie außerdem: Die Schonfristzahlung wirkt nur, wenn in den zwei Jahren davor nicht bereits eine Kündigung auf diesem Weg unwirksam geworden ist.
Schritt 5: Räumungsklage und Kostenrisiko
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht. Rechnen Sie realistisch mit mehreren Monaten bis zum Titel und weiteren Wochen bis zur Zwangsvollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Eigenmächtige Maßnahmen – Schloss austauschen, Strom abstellen, Sachen entfernen – sind verbotene Eigenmacht und machen Sie schadensersatzpflichtig.
Für die reine Geldforderung können Sie parallel einen Mahnbescheid beantragen. Das ist günstiger als eine Klage und hemmt die Verjährung, führt aber nur dann zu einem Titel, wenn der Mieter nicht widerspricht.
Die wirksamste Maßnahme bleibt die Prävention: sorgfältige Mieterauswahl, eine korrekt vereinbarte Kaution und ein Zahlungsmonitoring, das Rückstände am Tag des Entstehens sichtbar macht. In ImmoApp gleicht der automatische Kontoabgleich Mieteingänge täglich ab und meldet Abweichungen, bevor daraus ein Rückstand von zwei Monatsmieten wird.
Häufige Fragen
Muss ich vor der fristlosen Kündigung abmahnen?
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Bei Zahlungsverzug nicht. Eine Abmahnung ist hier gesetzlich nicht vorgeschrieben (§543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Eine vorherige Mahnung ist trotzdem sinnvoll, weil sie den Rückstand dokumentiert und Verzugskosten begründet.
Darf ich die Kaution mit rückständiger Miete verrechnen?
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Während des laufenden Mietverhältnisses grundsätzlich nicht – die Kaution sichert Ansprüche zum Ende des Mietverhältnisses. Nach Beendigung und Rückgabe der Wohnung können Sie dagegen mit offenen Mietforderungen aufrechnen.
Was gilt, wenn das Jobcenter die Miete zahlt?
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Auch dann trägt der Mieter das Risiko der pünktlichen Zahlung. Kommt es zur Kündigung wegen Rückständen, übernimmt der Sozialleistungsträger die Schulden in vielen Fällen nachträglich – diese Zahlung wirkt wie eine Schonfristzahlung und heilt die fristlose Kündigung.
Zählt eine berechtigte Mietminderung als Rückstand?
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Nein. Soweit die Minderung berechtigt ist, schuldet der Mieter die gekürzte Miete gar nicht – ein Rückstand entsteht insoweit nicht. Prüfen Sie deshalb vor jeder Kündigung genau, ob dem Einbehalt eine angezeigte Mängellage zugrunde liegt.