Modernisierungsumlage berechnen – so legen Sie Kosten korrekt um

Was zählt überhaupt als Modernisierung?

Umlagefähig sind nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Energie beziehungsweise Wasser einsparen (§555b BGB). Reine Reparaturen fallen nicht darunter – sie sind Instandhaltung und damit Ihre Sache als Vermieter.

Typische umlagefähige Maßnahmen sind:

• Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke
• Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzverglasung
• Einbau einer effizienteren Heizungsanlage
• Anbau eines Balkons oder Einbau eines Aufzugs
• Erstmaliger Einbau eines Bads oder einer Gäste-WC-Einheit

Welche Kosten muss ich vor der Umlage abziehen?

Der häufigste und teuerste Fehler: Vermieter legen die vollen Rechnungsbeträge um. Ersetzen Sie aber ein altes, ohnehin reparaturbedürftiges Bauteil, steckt in der Maßnahme immer ein Instandhaltungsanteil – und der ist nicht umlagefähig (§559 Abs. 2 BGB).

Beispiel: Sie tauschen 40 Jahre alte, undichte Fenster gegen Dreifachverglasung. Der Anteil, der einer ohnehin fälligen Erneuerung entspricht, muss aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. In der Praxis wird der Instandhaltungsanteil je nach Alter und Zustand des Bauteils häufig mit 20 bis 50 % angesetzt.

Ebenfalls zu berücksichtigen sind Fördermittel. Kosten, die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, zählen nicht zu den aufgewendeten Kosten (§559a Abs. 1 BGB). Bei zinsverbilligten oder zinslosen Förderdarlehen verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (§559a Abs. 2 BGB).

Wie berechne ich die Modernisierungsumlage?

Von den bereinigten Modernisierungskosten dürfen Sie 8 % pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Zusätzlich gelten zwei Kappungsgrenzen: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungen um höchstens 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 € pro Quadratmeter, sind es sogar nur 2 € pro Quadratmeter.

Fall	Umlage pro Jahr	Kappungsgrenze je Quadratmeter in sechs Jahren	Grundlage
Modernisierung nach §555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB	8 % der aufgewendeten Kosten	3 €	§559 Abs. 1 und 3a Satz 1 BGB
Wie oben, Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter	8 % der aufgewendeten Kosten	2 €	§559 Abs. 3a Satz 2 BGB
Einbau einer Heizungsanlage (§555b Nr. 1a BGB) mit in Anspruch genommenen Drittmitteln	10 % der Kosten abzüglich der Drittmittel	0,50 €	§559e Abs. 1 und 3 BGB
Einbau einer Heizungsanlage, die zugleich §555b Nr. 1 oder 1a BGB erfüllt, Erhöhung nach §559 BGB	8 % der aufgewendeten Kosten	0,50 € für diese Maßnahme	§559 Abs. 3a Satz 3 BGB

Beim Heizungstausch nach §559e BGB wird der Erhaltungsaufwand grundsätzlich pauschal mit 15 % abgezogen (§559e Abs. 2 BGB). Kommen weitere Modernisierungen hinzu, dürfen insgesamt die Grenzen von 3 € beziehungsweise 2 € nicht überschritten werden (§559e Abs. 3 Satz 2 BGB).

Rechenbeispiel für eine 70-qm-Wohnung: Die Gesamtkosten der Fenstersanierung betragen 30.000 €, davon 10.000 € Instandhaltungsanteil. Umlagefähig sind 20.000 €. Davon 8 % ergibt 1.600 € pro Jahr, also 133,33 € pro Monat. Auf die Wohnfläche gerechnet sind das 1,90 € pro Quadratmeter – die Kappungsgrenze von 3 € ist eingehalten, die Erhöhung ist zulässig.

Verteilen Sie die Kosten bei mehreren Wohnungen im Haus grundsätzlich nach Wohnfläche, sofern kein anderer Maßstab sachlich näher liegt. Kosten, die nur eine Wohnung betreffen, werden dieser direkt zugeordnet.

Wann lohnt sich das vereinfachte Verfahren?

Übersteigen die geltend gemachten Kosten je Wohnung 10.000 € nicht, können Sie die Erhöhung im vereinfachten Verfahren berechnen (§559c Abs. 1 BGB). Statt den Instandhaltungsanteil einzeln zu ermitteln, ziehen Sie pauschal 30 % der Kosten ab. Die Zinsermäßigung aus Förderdarlehen wird nicht angerechnet, und die Härteabwägung nach §559 Abs. 4 BGB entfällt – außer bei bestimmten Heizungsmaßnahmen. Das Verfahren lohnt sich vor allem, wenn der tatsächliche Instandhaltungsanteil über 30 % läge oder sich nur mit großem Aufwand ermitteln ließe.

Beispiel: Von 9.000 € Kosten bleiben nach dem Abzug 6.300 €. Davon 8 % ergeben 504 € pro Jahr, also 42 € pro Monat.

Dafür gelten drei Bedingungen:

• In der Ankündigung und in der Erhöhungserklärung müssen Sie angeben, dass Sie das vereinfachte Verfahren nutzen; die künftigen Betriebskosten brauchen Sie in der Ankündigung dann nicht zu nennen (§559c Abs. 3 und 5 BGB)
• Haben Sie die Miete in den letzten fünf Jahren bereits nach §559, §559c oder §559e BGB erhöht, mindern die damals geltend gemachten Kosten den Rahmen von 10.000 € (§559c Abs. 2 BGB)
• Fünf Jahre lang nach Zugang der Erklärung können Sie grundsätzlich keine weitere Erhöhung nach §559 oder §559e BGB geltend machen (§559c Abs. 4 BGB)

Ankündigung und Erhöhungserklärung – die Formalien

Vor Beginn der Arbeiten müssen Sie die Modernisierung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den geplanten Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten.

Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung ebenfalls in Textform. Darin müssen Sie die Kosten aufschlüsseln, den Instandhaltungsanteil und abgezogene Fördermittel benennen und die Berechnung nachvollziehbar darstellen. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Haben Sie die Ankündigung versäumt oder fehlerhaft erstellt, verschiebt sich der Beginn um weitere sechs Monate.

Schritt	Frist und Form	Grundlage
Modernisierungsankündigung	spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme, in Textform	§555c Abs. 1 BGB
Härteeinwand des Mieters	bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform	§555d Abs. 3 BGB
Sonderkündigung des Mieters	Kündigung bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats	§555e Abs. 1 BGB
Erhöhungserklärung	in Textform, mit Berechnung und Erläuterung der Kosten	§559b Abs. 1 BGB
Erhöhte Miete	ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung	§559b Abs. 2 Satz 1 BGB
Verlängerung um sechs Monate	wenn die Ankündigung nicht den Vorgaben entsprach oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt	§559b Abs. 2 Satz 2 BGB

Wann kann der Mieter einen Härtefall geltend machen?

Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – insbesondere, wenn die neue Miete in keinem angemessenen Verhältnis zu seinem Einkommen steht. Die Umstände, die die Härte begründen, muss er Ihnen in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§555d Abs. 3, §559 Abs. 5 BGB). Die Frist läuft also schon vor Baubeginn – und nur, wenn Ihre Ankündigung den Vorgaben des §555c BGB entspricht. Sie gilt außerdem nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt (§559 Abs. 5 Satz 2 BGB).

Nicht auf einen Härtefall berufen kann sich der Mieter, wenn die Wohnung durch die Maßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder Sie die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen mussten.

Weil sich Ankündigungsfrist, Widerspruchsfrist und Fälligkeit der neuen Miete überlagern, lohnt sich eine saubere Fristenverwaltung. In ImmoApp hinterlegen Sie die Maßnahme mit allen Belegen und Terminen und behalten Ankündigungs-, Widerspruchs- und Fälligkeitsfristen je Mietverhältnis im Blick.