Modernisierungsumlage berechnen – so legen Sie Kosten korrekt um
Nach einer Modernisierung dürfen Sie einen Teil der Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen. Der Weg dorthin ist allerdings formal streng: Ankündigung, Abgrenzung von Instandhaltung, Berechnung und Kappungsgrenzen müssen stimmen, sonst ist die Erhöhung unwirksam. Diese Anleitung führt Schritt für Schritt durch die Umlage nach §559 BGB – inklusive Rechenbeispiel.
Was zählt überhaupt als Modernisierung?
Umlagefähig sind nur Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Energie beziehungsweise Wasser einsparen (§555b BGB). Reine Reparaturen fallen nicht darunter – sie sind Instandhaltung und damit Ihre Sache als Vermieter.
Typische umlagefähige Maßnahmen sind:
- →Dämmung von Fassade, Dach oder Kellerdecke
- →Austausch alter Fenster gegen Wärmeschutzverglasung
- →Einbau einer effizienteren Heizungsanlage
- →Anbau eines Balkons oder Einbau eines Aufzugs
- →Erstmaliger Einbau eines Bads oder einer Gäste-WC-Einheit
Instandhaltungsanteil sauber abziehen
Der häufigste und teuerste Fehler: Vermieter legen die vollen Rechnungsbeträge um. Ersetzen Sie aber ein altes, ohnehin reparaturbedürftiges Bauteil, steckt in der Maßnahme immer ein Instandhaltungsanteil – und der ist nicht umlagefähig.
Beispiel: Sie tauschen 40 Jahre alte, undichte Fenster gegen Dreifachverglasung. Der Anteil, der einer ohnehin fälligen Erneuerung entspricht, muss aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. In der Praxis wird der Instandhaltungsanteil je nach Alter und Zustand des Bauteils häufig mit 20 bis 50 % angesetzt. Ebenfalls abzuziehen sind Fördermittel und zinsverbilligte Darlehen, die Sie für die Maßnahme erhalten haben.
Die Berechnung: 8 Prozent und zwei Kappungsgrenzen
Von den bereinigten Modernisierungskosten dürfen Sie 8 % pro Jahr auf die Jahresmiete aufschlagen. Zusätzlich gelten zwei Kappungsgrenzen: Die Monatsmiete darf sich innerhalb von sechs Jahren durch Modernisierungen um höchstens 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die Ausgangsmiete unter 7 € pro Quadratmeter, sind es sogar nur 2 € pro Quadratmeter.
Rechenbeispiel für eine 70-qm-Wohnung: Die Gesamtkosten der Fenstersanierung betragen 30.000 €, davon 10.000 € Instandhaltungsanteil. Umlagefähig sind 20.000 €. Davon 8 % ergibt 1.600 € pro Jahr, also 133,33 € pro Monat. Auf die Wohnfläche gerechnet sind das 1,90 € pro Quadratmeter – die Kappungsgrenze von 3 € ist eingehalten, die Erhöhung ist zulässig.
Verteilen Sie die Kosten bei mehreren Wohnungen im Haus grundsätzlich nach Wohnfläche, sofern kein anderer Maßstab sachlich näher liegt. Kosten, die nur eine Wohnung betreffen, werden dieser direkt zugeordnet.
Ankündigung und Erhöhungserklärung – die Formalien
Vor Beginn der Arbeiten müssen Sie die Modernisierung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§555c BGB). Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, den geplanten Beginn und die voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten.
Nach Abschluss der Arbeiten erklären Sie die Erhöhung ebenfalls in Textform. Darin müssen Sie die Kosten aufschlüsseln, den Instandhaltungsanteil und abgezogene Fördermittel benennen und die Berechnung nachvollziehbar darstellen. Die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung fällig. Haben Sie die Ankündigung versäumt oder fehlerhaft erstellt, verschiebt sich der Beginn um weitere sechs Monate.
Härtefall: wann der Mieter widersprechen kann
Der Mieter kann der Mieterhöhung widersprechen, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – insbesondere, wenn die neue Miete in keinem angemessenen Verhältnis zu seinem Einkommen steht. Den Härteeinwand muss er bis zum Ablauf des Monats erheben, der auf den Zugang der Erhöhungserklärung folgt.
Nicht auf einen Härtefall berufen kann sich der Mieter, wenn die Wohnung durch die Maßnahme lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder Sie die Modernisierung aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen mussten.
Weil sich Ankündigungsfrist, Widerspruchsfrist und Fälligkeit der neuen Miete überlagern, lohnt sich eine saubere Fristenverwaltung. In ImmoApp hinterlegen Sie die Maßnahme mit allen Belegen und Terminen und behalten Ankündigungs-, Widerspruchs- und Fälligkeitsfristen je Mietverhältnis im Blick.
Häufige Fragen
Muss der Mieter die Modernisierung dulden?
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Grundsätzlich ja – nach §555d BGB besteht eine Duldungspflicht, sofern die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und keine unzumutbare Härte vorliegt. Bei bloßen Erhaltungsmaßnahmen gilt die Duldungspflicht ohnehin.
Darf ich die Modernisierungsumlage später wieder senken, wenn die Kosten amortisiert sind?
+
Eine Pflicht zur Senkung gibt es nicht. Die Umlage wird dauerhaft Bestandteil der Nettokaltmiete und läuft nicht automatisch aus, auch wenn die Investition rechnerisch längst zurückgeflossen ist.
Kann der Mieter während der Bauarbeiten die Miete mindern?
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Bei erheblichen Beeinträchtigungen ja. Für die ersten drei Monate einer energetischen Modernisierung ist die Minderung allerdings ausgeschlossen (§536 Abs. 1a BGB). Danach gelten die normalen Minderungsregeln.
Was passiert, wenn ich die Kappungsgrenze überschreite?
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Die Erhöhung ist dann nur bis zur zulässigen Grenze wirksam; der übersteigende Teil entfällt. Der nicht umgelegte Betrag kann in späteren Jahren nicht nachgeholt werden, sobald die Sechsjahresfrist die Grenze weiter blockiert – rechnen Sie deshalb vor der Erklärung genau.