Vermietung an Angehörige – die 66-Prozent-Grenze sicher einhalten

Warum ist verbilligte Vermietung steuerlich heikel?

Werbungskosten – Abschreibung, Zinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten – dürfen Sie nur abziehen, soweit die Vermietung entgeltlich erfolgt. Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, teilt §21 Abs. 2 EStG die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf.

Praktisch heißt das: Wer 45 Prozent der Marktmiete verlangt, darf auch nur 45 Prozent seiner Kosten absetzen. Bei einer fremdfinanzierten Wohnung mit hohem Zinsanteil kostet das schnell mehr, als der Mietverzicht der Familie einbringt.

Welche Grenzen gelten bei der Vermietung an Angehörige?

Maßgeblich ist das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete (§21 Abs. 2 EStG):

Miete in % der Marktmiete	Werbungskostenabzug
ab 66 %	voll – die Vermietung gilt in vollem Umfang als entgeltlich, eine weitere Prüfung findet nicht statt
50 bis unter 66 %	voll, wenn eine Totalüberschussprognose positiv ausfällt; sonst nur anteilig
unter 50 %	immer nur anteilig, entsprechend dem Entgeltlichkeitsgrad

Wie wird die ortsübliche Marktmiete ermittelt?

Verglichen wird nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Wer nur die Kaltmieten gegenüberstellt, rechnet regelmäßig zu Ihren Ungunsten falsch.

Grundlage ist in aller Regel der örtliche Mietspiegel. Weist er eine Spanne aus, gilt jeder Wert innerhalb dieser Spanne als ortsüblich – Sie dürfen also den unteren Spannenwert heranziehen. Das verschafft in der Praxis den entscheidenden Puffer bis zur 66-Prozent-Marke.

Fehlt ein Mietspiegel, ziehen Sie vergleichbare Wohnungen aus dem eigenen Bestand oder aus Inseraten heran und dokumentieren sie mit Datum. Ein Sachverständigengutachten ist die sicherste, aber auch teuerste Variante.

Ein Rechenbeispiel: Der Mietspiegel weist für die Wohnung 9,00 bis 11,00 Euro je Quadratmeter aus, hinzu kommen 3,00 Euro umlagefähige Betriebskosten. Bei 70 Quadratmetern liegt die maßgebliche Warmmiete am unteren Spannenwert bei 840 Euro. Die 66-Prozent-Schwelle beträgt damit 554,40 Euro warm – darunter sollten Sie nicht gehen.

Was prüft das Finanzamt beim Fremdvergleich?

Die Prozentgrenze nützt nichts, wenn das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt wird. Es muss so gestaltet und durchgeführt werden, wie es auch unter Fremden üblich wäre:

• Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Angaben zu Mietobjekt, Miete, Nebenkosten und Zahlungszeitpunkt
• Tatsächliche, regelmäßige und unbare Zahlung der Miete vom Konto des Mieters
• Keine Rückschenkung oder Verrechnung der Miete mit Unterhaltszahlungen
• Jährliche Betriebskostenabrechnung wie gegenüber fremden Mietern
• Übliche Nebenabreden – etwa zur Kaution – und ihre tatsächliche Umsetzung

Wie oft sollten Vermieter die 66-Prozent-Grenze prüfen?

Die 66-Prozent-Grenze ist kein einmaliger Test. Steigen Mietspiegel und Betriebskosten, während Ihre Familienmiete unverändert bleibt, rutschen Sie irgendwann darunter – oft unbemerkt, bis das Finanzamt nachfragt.

Prüfen Sie die Quote deshalb jährlich, spätestens bei jeder Neuauflage des Mietspiegels, und passen Sie die Miete rechtzeitig an. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch unter Angehörigen möglich und stützt zusätzlich den Fremdvergleich.

Für die Steuerakte gehören dazu: der Mietspiegelauszug des jeweiligen Jahres, Ihre Berechnung der Warmmiete, die Kontoauszüge über die Mietzahlungen und die Betriebskostenabrechnungen.

In ImmoApp führen Sie das Angehörigen-Mietverhältnis wie jedes andere – mit Sollstellung, Zahlungsabgleich und jährlicher Betriebskostenabrechnung. Genau diese Unterlagen verlangt das Finanzamt beim Fremdvergleich.