Vermietung an Angehörige – die 66-Prozent-Grenze sicher einhalten
Die Wohnung günstig an die Tochter oder die Eltern zu vermieten, ist verbreitet – und steuerlich riskant, wenn die Miete zu weit unter dem Marktniveau liegt. Dann kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug anteilig, und aus einem gut gemeinten Familienarrangement wird ein teurer Fehler. Dieser Ratgeber zeigt die Schwellen, die richtige Vergleichsgröße und die Punkte, an denen der Fremdvergleich üblicherweise scheitert.
Warum verbilligte Vermietung steuerlich heikel ist
Werbungskosten – Abschreibung, Zinsen, Erhaltungsaufwand, Verwaltungskosten – dürfen Sie nur abziehen, soweit die Vermietung entgeltlich erfolgt. Liegt die vereinbarte Miete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, teilt §21 Abs. 2 EStG die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf.
Praktisch heißt das: Wer 45 Prozent der Marktmiete verlangt, darf auch nur 45 Prozent seiner Kosten absetzen. Bei einer fremdfinanzierten Wohnung mit hohem Zinsanteil kostet das schnell mehr, als der Mietverzicht der Familie einbringt.
Die drei Stufen
Maßgeblich ist das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete:
- →Ab 66 Prozent: Die Vermietung gilt in vollem Umfang als entgeltlich – die Werbungskosten sind ungekürzt abziehbar, eine weitere Prüfung findet nicht statt.
- →50 bis unter 66 Prozent: Es ist eine Totalüberschussprognose zu erstellen. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug; fällt sie negativ aus, wird aufgeteilt.
- →Unter 50 Prozent: Es wird immer aufgeteilt – abziehbar ist nur der Anteil, der dem Entgeltlichkeitsgrad entspricht.
Was ortsübliche Marktmiete bedeutet
Verglichen wird nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete: die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Wer nur die Kaltmieten gegenüberstellt, rechnet regelmäßig zu Ihren Ungunsten falsch.
Grundlage ist in aller Regel der örtliche Mietspiegel. Weist er eine Spanne aus, gilt jeder Wert innerhalb dieser Spanne als ortsüblich – Sie dürfen also den unteren Spannenwert heranziehen. Das verschafft in der Praxis den entscheidenden Puffer bis zur 66-Prozent-Marke.
Fehlt ein Mietspiegel, ziehen Sie vergleichbare Wohnungen aus dem eigenen Bestand oder aus Inseraten heran und dokumentieren sie mit Datum. Ein Sachverständigengutachten ist die sicherste, aber auch teuerste Variante.
Ein Rechenbeispiel: Der Mietspiegel weist für die Wohnung 9,00 bis 11,00 Euro je Quadratmeter aus, hinzu kommen 3,00 Euro umlagefähige Betriebskosten. Bei 70 Quadratmetern liegt die maßgebliche Warmmiete am unteren Spannenwert bei 840 Euro. Die 66-Prozent-Schwelle beträgt damit 554,40 Euro warm – darunter sollten Sie nicht gehen.
Der Fremdvergleich: was das Finanzamt prüft
Die Prozentgrenze nützt nichts, wenn das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt wird. Es muss so gestaltet und durchgeführt werden, wie es auch unter Fremden üblich wäre:
- →Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Angaben zu Mietobjekt, Miete, Nebenkosten und Zahlungszeitpunkt
- →Tatsächliche, regelmäßige und unbare Zahlung der Miete vom Konto des Mieters
- →Keine Rückschenkung oder Verrechnung der Miete mit Unterhaltszahlungen
- →Jährliche Betriebskostenabrechnung wie gegenüber fremden Mietern
- →Übliche Nebenabreden – etwa zur Kaution – und ihre tatsächliche Umsetzung
Regelmäßig nachrechnen
Die 66-Prozent-Grenze ist kein einmaliger Test. Steigen Mietspiegel und Betriebskosten, während Ihre Familienmiete unverändert bleibt, rutschen Sie irgendwann darunter – oft unbemerkt, bis das Finanzamt nachfragt.
Prüfen Sie die Quote deshalb jährlich, spätestens bei jeder Neuauflage des Mietspiegels, und passen Sie die Miete rechtzeitig an. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch unter Angehörigen möglich und stützt zusätzlich den Fremdvergleich.
Für die Steuerakte gehören dazu: der Mietspiegelauszug des jeweiligen Jahres, Ihre Berechnung der Warmmiete, die Kontoauszüge über die Mietzahlungen und die Betriebskostenabrechnungen.
In ImmoApp führen Sie das Angehörigen-Mietverhältnis wie jedes andere – mit Sollstellung, Zahlungsabgleich und jährlicher Betriebskostenabrechnung. Genau diese Unterlagen verlangt das Finanzamt beim Fremdvergleich.
Häufige Fragen
Gilt die Regelung nur für Verwandte?
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Nein. §21 Abs. 2 EStG erfasst jede verbilligte Überlassung von Wohnraum, unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis. In der Praxis betrifft sie vor allem Angehörige, weil dort besonders häufig unter Marktniveau vermietet wird.
Zählen die Nebenkosten in den Vergleich hinein?
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Ja. Gegenübergestellt werden die ortsübliche Warmmiete und die tatsächlich vereinbarte Warmmiete, also jeweils Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten. Eine sehr niedrige Vorauszahlung kann die Quote deshalb spürbar drücken.
Was ist eine Totalüberschussprognose?
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Eine Hochrechnung der Einnahmen und Werbungskosten über einen Zeitraum von in der Regel 30 Jahren. Ergibt sich insgesamt ein Überschuss, wird die Einkünfteerzielungsabsicht bejaht und der volle Werbungskostenabzug bleibt erhalten.
Kann ich die Wohnung auch unentgeltlich überlassen?
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Möglich ist das, steuerlich aber der ungünstigste Weg: Ohne Einnahmen fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht, ein Werbungskostenabzug entfällt vollständig. Wer Kosten geltend machen will, vermietet oberhalb der 66-Prozent-Grenze.