Mietvertrag erstellen – die Anleitung für Vermieter

Welche Angaben gehören in jeden Mietvertrag?

Ein Wohnraummietvertrag muss die Vertragsparteien, die Mietsache und die wesentlichen Konditionen eindeutig bestimmen. Fehlen zentrale Angaben oder sind sie widersprüchlich, drohen Auslegungsstreitigkeiten – im Zweifel zulasten des Vermieters, der den Vertrag gestellt hat.

Folgende Bestandteile sollten in keinem Mietvertrag fehlen:

• Vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und Mieter
• Genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Lage, Wohnfläche, mitvermietete Räume)
• Höhe der Kaltmiete und der Nebenkostenvorauszahlung
• Beginn des Mietverhältnisses und ggf. Befristung mit Grund
• Höhe der Kaution (maximal drei Nettokaltmieten)
• Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Tierhaltung

Befristet oder unbefristet?

Der Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag. Eine Befristung ist nur als qualifizierter Zeitmietvertrag nach §575 BGB zulässig – und nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen gesetzlichen Befristungsgrund schriftlich nennt, etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit oder geplante Sanierung. Ohne wirksamen Grund gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.

Ein einfaches „Befristen ohne Grund“ gibt es im Wohnraummietrecht nicht. Wer flexibel bleiben will, sollte die Möglichkeiten der ordentlichen Kündigung kennen, statt auf eine unwirksame Befristung zu setzen.

Wie legen Vermieter Miethöhe und Mietanpassung fest?

Bei der Vereinbarung der Miete sind regionale Obergrenzen zu beachten: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§556d BGB). Für künftige Erhöhungen können Sie zwischen einer regulären Anpassung bis zur Vergleichsmiete (§558 BGB), einer Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB) wählen.

Staffel- und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus und müssen ausdrücklich vereinbart werden. Eine sauber formulierte Mietanpassungsklausel erspart Ihnen später aufwändige Mieterhöhungsverfahren.

Welche Klauseln im Mietvertrag sind häufig unwirksam?

Viele Musterverträge enthalten Klauseln, die von der Rechtsprechung längst gekippt wurden. Eine unwirksame Klausel wird ersatzlos durch die gesetzliche Regelung ersetzt – meist zugunsten des Mieters. Besonders fehleranfällig sind:

• Starre Fristen für Schönheitsreparaturen ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand
• Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln
• Generelles Verbot jeglicher Tierhaltung (auch Kleintiere)
• Übertragung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf den Mieter, soweit sie über eine wirksame Kleinreparaturklausel hinausgeht
• Kaution über drei Nettokaltmieten hinaus

Checkliste: Was sollten Vermieter vor der Unterschrift prüfen?

Bevor beide Seiten unterschreiben, sollten Sie den Vertrag systematisch prüfen. Diese Checkliste deckt die häufigsten Streitpunkte ab:

• Sind alle Parteien korrekt benannt?
• Stimmen Wohnfläche und Mietbeginn?
• Ist die Nebenkostenvereinbarung mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung enthalten?
• Liegt ein Übergabeprotokoll bereit?

Wer diese Punkte vor der Unterschrift abhakt, vermeidet die meisten Konflikte von vornherein.

Eine Hausverwaltungssoftware hilft, Stammdaten, Vertrag, Kaution und Fristen von Anfang an digital und konsistent zu führen – so bleibt das Mietverhältnis über Jahre nachvollziehbar. Wer bisher mit Ordnern oder Excel arbeitet, findet im Leitfaden Hausverwaltung digitalisieren die Reihenfolge für die Umstellung.