Mietvertrag erstellen – die Anleitung für Vermieter
Der Mietvertrag ist die Grundlage jedes Mietverhältnisses – und entscheidet im Streitfall darüber, wer recht bekommt. Viele Konflikte entstehen, weil unwirksame Klauseln verwendet oder Pflichtangaben vergessen wurden. Diese Anleitung zeigt, was in einen rechtssicheren Wohnraummietvertrag gehört, welche Klauseln Bestand haben und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.
Welche Angaben gehören in jeden Mietvertrag?
Ein Wohnraummietvertrag muss die Vertragsparteien, die Mietsache und die wesentlichen Konditionen eindeutig bestimmen. Fehlen zentrale Angaben oder sind sie widersprüchlich, drohen Auslegungsstreitigkeiten – im Zweifel zulasten des Vermieters, der den Vertrag gestellt hat.
Folgende Bestandteile sollten in keinem Mietvertrag fehlen:
- →Vollständige Namen und Anschriften aller Vermieter und Mieter
- →Genaue Bezeichnung der Wohnung (Adresse, Lage, Wohnfläche, mitvermietete Räume)
- →Höhe der Kaltmiete und der Nebenkostenvorauszahlung
- →Beginn des Mietverhältnisses und ggf. Befristung mit Grund
- →Höhe der Kaution (maximal drei Nettokaltmieten)
- →Regelungen zu Schönheitsreparaturen und Tierhaltung
Befristet oder unbefristet?
Der Regelfall ist der unbefristete Mietvertrag. Eine Befristung ist nur als qualifizierter Zeitmietvertrag nach §575 BGB zulässig – und nur, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen gesetzlichen Befristungsgrund schriftlich nennt, etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit oder geplante Sanierung. Ohne wirksamen Grund gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
Ein einfaches „Befristen ohne Grund“ gibt es im Wohnraummietrecht nicht. Wer flexibel bleiben will, sollte die Möglichkeiten der ordentlichen Kündigung kennen, statt auf eine unwirksame Befristung zu setzen.
Miethöhe und Mietanpassung festlegen
Bei der Vereinbarung der Miete sind regionale Obergrenzen zu beachten: In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für künftige Erhöhungen können Sie zwischen einer regulären Anpassung bis zur Vergleichsmiete, einer Staffelmiete (§557a BGB) oder einer Indexmiete (§557b BGB) wählen.
Staffel- und Indexmiete schließen sich gegenseitig aus und müssen ausdrücklich vereinbart werden. Eine sauber formulierte Mietanpassungsklausel erspart Ihnen später aufwändige Mieterhöhungsverfahren.
Diese Klauseln sind häufig unwirksam
Viele Musterverträge enthalten Klauseln, die von der Rechtsprechung längst gekippt wurden. Eine unwirksame Klausel wird ersatzlos durch die gesetzliche Regelung ersetzt – meist zugunsten des Mieters. Besonders fehleranfällig sind:
- →Starre Fristen für Schönheitsreparaturen ohne Bezug zum tatsächlichen Zustand
- →Endrenovierungs- und Quotenabgeltungsklauseln
- →Generelles Verbot jeglicher Tierhaltung (auch Kleintiere)
- →Übertragung von Instandhaltungs- und Reparaturkosten auf den Mieter
- →Kaution über drei Nettokaltmieten hinaus
Checkliste vor der Unterschrift
Bevor beide Seiten unterschreiben, sollten Sie den Vertrag systematisch prüfen: Sind alle Parteien korrekt benannt? Stimmen Wohnfläche und Mietbeginn? Ist die Nebenkostenvereinbarung mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung enthalten? Liegt ein Übergabeprotokoll bereit? Wer diese Punkte abhakt, vermeidet die häufigsten Streitpunkte von vornherein.
Eine Hausverwaltung Software hilft, Stammdaten, Vertrag, Kaution und Fristen von Anfang an digital und konsistent zu führen – so bleibt das Mietverhältnis über Jahre nachvollziehbar.
Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?
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Ein Mietvertrag ist auch mündlich gültig. Für Verträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist die Schriftform jedoch dringend zu empfehlen, da ein mündlicher Vertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. In der Praxis sollte jeder Mietvertrag schriftlich fixiert werden – schon aus Beweisgründen.
Wie hoch darf die Kaution sein?
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Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§551 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, beginnend mit der ersten Monatsmiete. Eine höhere Kaution ist unwirksam.
Kann ich einen Mustervertrag aus dem Internet verwenden?
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Grundsätzlich ja, aber Vorsicht: Viele frei verfügbare Muster enthalten veraltete oder unwirksame Klauseln. Prüfen Sie insbesondere die Regelungen zu Schönheitsreparaturen, Kaution und Mietanpassung anhand der aktuellen Rechtsprechung – oder lassen Sie den Vertrag rechtlich prüfen.
Was passiert, wenn eine Klausel unwirksam ist?
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Eine unwirksame Klausel wird nicht etwa angepasst, sondern fällt ersatzlos weg und wird durch die gesetzliche Regelung ersetzt. Der übrige Vertrag bleibt gültig. Da die gesetzliche Regelung meist mieterfreundlicher ist, lohnt es sich, von Anfang an wirksame Formulierungen zu verwenden.