Staffelmiete oder Indexmiete – welches Modell passt zu Ihrer Vermietung?
Wer die Miete nicht jedes Mal einzeln begründen und vom Mieter zustimmen lassen will, vereinbart die Anpassung direkt im Mietvertrag: als Staffelmiete mit festen Beträgen oder als Indexmiete gekoppelt an den Verbraucherpreisindex. Beide Modelle haben klare Vorteile – und je eine typische Situation, in der sie zum Nachteil werden. Dieser Vergleich zeigt die Regeln, die Rechenwege und die Fallstricke beider Varianten.
Der Unterschied in einem Satz
Bei der Staffelmiete (§557a BGB) steht schon bei Vertragsschluss fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Bei der Indexmiete (§557b BGB) steht nur die Regel fest: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht.
Beide Modelle ersetzen die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB. Solange eine Staffel- oder Indexvereinbarung läuft, können Sie daneben nicht zusätzlich nach Mietspiegel erhöhen – Sie entscheiden sich also für einen Weg.
Staffelmiete: Regeln und Rechenbeispiel
Damit eine Staffelvereinbarung wirksam ist, müssen Sie einige formale Vorgaben einhalten:
- →Jede Staffel muss als konkreter Geldbetrag oder als Erhöhungsbetrag in Euro angegeben sein – Prozentangaben genügen nicht
- →Zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben
- →Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen
- →Ein Kündigungsausschluss für den Mieter ist zulässig, aber auf höchstens vier Jahre begrenzt
- →In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die zulässige Höchstmiete einhalten
Indexmiete: so wird richtig gerechnet
Bei der Indexmiete ändert sich die Miete nicht automatisch – Sie müssen die Erhöhung in Textform geltend machen und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete beziffern. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Auch hier gilt: Die Miete muss vor jeder Anpassung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.
Gerechnet wird mit der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen zwei Zeitpunkten. Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 800 €. Der Index lag bei Vertragsschluss bei 118,0 und liegt jetzt bei 123,9. Die Steigerung beträgt (123,9 − 118,0) ÷ 118,0 = 5,0 %. Die neue Kaltmiete: 800 € × 1,05 = 840 €.
Wichtig: Angepasst wird nur die Nettokaltmiete, nicht die Nebenkostenvorauszahlung. Und die Indexmiete wirkt in beide Richtungen – sinkt der Index, hat der Mieter Anspruch auf eine Senkung. In der Praxis kommt das selten vor, ausgeschlossen ist es aber nicht.
Welche Erhöhungen bleiben daneben möglich?
Bei beiden Modellen ist die Mieterhöhung nach §558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen. Der wichtigste Unterschied liegt bei Modernisierungen: Während einer Staffelmiete können Sie Modernisierungskosten nicht nach §559 BGB umlegen. Bei der Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nur in engen Ausnahmefällen möglich – nämlich dann, wenn Sie die bauliche Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen mussten und nicht zu vertreten haben.
Nebenkosten sind davon unberührt: Betriebskostenvorauszahlungen dürfen Sie nach der Abrechnung in beiden Modellen anpassen.
Welches Modell wann sinnvoll ist
Die Staffelmiete gibt beiden Seiten volle Planbarkeit: Sie wissen auf Jahre, was hereinkommt, der Mieter weiß, was auf ihn zukommt. Der Preis dafür ist Starrheit – zieht die Inflation stärker an als gedacht, bleiben Sie an Ihren Staffeln hängen. Sinnvoll ist das Modell in stabilen Märkten und bei Neuvermietungen, bei denen Sie eine planbare Entwicklung wollen.
Die Indexmiete schützt den realen Wert Ihrer Einnahmen und ist in inflationsstarken Phasen klar im Vorteil. Sie verlangt aber Disziplin: Sie müssen den Index verfolgen, die Jahresfrist im Blick behalten und jede Erhöhung formal korrekt erklären. Wer das vergisst, verschenkt Einnahmen – nachträglich lässt sich eine versäumte Anpassung nicht rückwirkend kassieren.
In beiden Fällen hilft eine Verwaltungssoftware, die Fristen und fällige Anpassungen automatisch überwacht: In ImmoApp hinterlegen Sie die vereinbarte Anpassungsregel pro Mietverhältnis und werden erinnert, sobald eine Staffel greift oder eine Indexanpassung zulässig wird.
Häufige Fragen
Kann ich Staffelmiete und Indexmiete kombinieren?
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Nein. Beide Modelle schließen sich gegenseitig aus – Sie müssen sich im Mietvertrag für eine Variante entscheiden. Eine Klausel, die beides mischt, ist unwirksam, und Sie fallen auf die normale Mieterhöhung nach §558 BGB zurück.
Gilt die Mietpreisbremse auch für Staffel- und Indexmiete?
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Ja. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt muss die Ausgangsmiete die zulässige Grenze einhalten, bei der Staffelmiete zusätzlich jede einzelne Staffel zum Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens. Bei der Indexmiete wird nur die Ausgangsmiete geprüft.
Muss ich die Staffelerhöhung ankündigen?
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Rechtlich nicht – die vereinbarte Staffel wird automatisch fällig. In der Praxis ist eine kurze Erinnerung vor der Fälligkeit trotzdem sinnvoll, weil sie versehentliche Unterzahlungen und daraus entstehende Rückstände vermeidet.
Welchen Index muss ich bei der Indexmiete verwenden?
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Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland. Regionale Indizes oder eigene Berechnungsgrundlagen sind nicht zulässig; eine entsprechende Klausel wäre unwirksam.