Staffelmiete oder Indexmiete – welches Modell passt zu Ihrer Vermietung?

Was ist der Unterschied zwischen Staffelmiete und Indexmiete?

Bei der Staffelmiete (§557a BGB) steht schon bei Vertragsschluss fest, wann die Miete auf welchen Betrag steigt. Bei der Indexmiete (§557b BGB) steht nur die Regel fest: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht.

Beide Modelle ersetzen die klassische Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach §558 BGB. Solange eine Staffel- oder Indexvereinbarung läuft, können Sie daneben nicht zusätzlich nach Mietspiegel erhöhen – Sie entscheiden sich also für einen Weg.

Kriterium	Staffelmiete (§557a BGB)	Indexmiete (§557b BGB)
Form	schriftliche Vereinbarung; jede Miete oder jede Erhöhung als Geldbetrag	schriftliche Vereinbarung; Kopplung an den Preisindex des Statistischen Bundesamts
So ändert sich die Miete	zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne weitere Erklärung	nur durch Erklärung in Textform mit Indexänderung und neuer Miete oder Erhöhungsbetrag
Neue Miete geschuldet ab	Beginn des vereinbarten Zeitraums	Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung
Mindestabstand	Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert	Miete bleibt jeweils mindestens ein Jahr unverändert
Erhöhung bis zur Vergleichsmiete (§558 BGB)	ausgeschlossen	ausgeschlossen
Modernisierungsumlage (§559 BGB)	ausgeschlossen	nur bei baulichen Maßnahmen aus Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
Betriebskosten (§560 BGB)	Anpassung bleibt möglich	Anpassung bleibt möglich
Mietpreisbremse (§§556d bis 556g BGB)	gilt für jede einzelne Staffel	gilt nur für die Ausgangsmiete
Kündigungsausschluss für den Mieter	höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelvereinbarung	keine Sonderregel in §557b BGB

Welche Regeln gelten für die Staffelmiete?

Damit eine Staffelvereinbarung wirksam ist, müssen Sie einige formale Vorgaben einhalten:

• Jede Staffel muss als konkreter Geldbetrag oder als Erhöhungsbetrag in Euro angegeben sein – Prozentangaben genügen nicht
• Zwischen zwei Staffeln muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben
• Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag stehen
• Ein Kündigungsausschluss für den Mieter ist zulässig, aber auf höchstens vier Jahre begrenzt
• In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die zulässige Höchstmiete einhalten

Rechenbeispiel: Die Kaltmiete beträgt bei Mietbeginn am 1. Januar 2027 800 €. Vereinbart sind drei Staffeln von je 25 €, jeweils zum Jahreswechsel.

Zeitraum	Kaltmiete pro Monat	Erhöhung
ab 1. Januar 2027	800 €	–
ab 1. Januar 2028	825 €	25 €
ab 1. Januar 2029	850 €	25 €
ab 1. Januar 2030	875 €	25 €

Der Ausschluss anderer Erhöhungen gilt nur während der Laufzeit der Staffelmiete (§557a Abs. 2 BGB). Ist sie abgelaufen, richten sich weitere Erhöhungen wieder nach den §§558 bis 560 BGB (§557 Abs. 3 BGB). Für die Erhöhung bis zur Vergleichsmiete muss die Miete dann zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert sein (§558 Abs. 1 BGB).

Wie wird die Indexmiete berechnet?

Bei der Indexmiete ändert sich die Miete nicht automatisch – Sie müssen die Erhöhung in Textform geltend machen und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete beziffern. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Auch hier gilt: Die Miete muss vor jeder Anpassung mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein.

Gerechnet wird mit der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen zwei Zeitpunkten. Beispiel: Die Kaltmiete beträgt 800 €. Der Index lag bei Vertragsschluss bei 118,0 und liegt jetzt bei 123,9. Die Steigerung beträgt (123,9 − 118,0) ÷ 118,0 = 5,0 %. Die neue Kaltmiete: 800 € × 1,05 = 840 €.

Wichtig: Angepasst wird nur die Nettokaltmiete, nicht die Nebenkostenvorauszahlung. Und die Indexmiete wirkt in beide Richtungen – sinkt der Index, hat der Mieter Anspruch auf eine Senkung. In der Praxis kommt das selten vor, ausgeschlossen ist es aber nicht.

Welche Erhöhungen bleiben daneben möglich?

Bei beiden Modellen ist die Mieterhöhung nach §558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) ausgeschlossen. Der wichtigste Unterschied liegt bei Modernisierungen: Während einer Staffelmiete können Sie Modernisierungskosten nicht nach §559 BGB umlegen. Bei der Indexmiete ist eine Modernisierungsumlage nur in engen Ausnahmefällen möglich – nämlich dann, wenn Sie die bauliche Maßnahme aufgrund gesetzlicher Vorgaben durchführen mussten und nicht zu vertreten haben.

Nebenkosten sind davon unberührt: Betriebskostenvorauszahlungen dürfen Sie nach der Abrechnung in beiden Modellen anpassen.

Wie wirkt die Mietpreisbremse bei Staffel- und Indexmiete?

In Gebieten, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§556d Abs. 1 BGB). Ausnahmen, etwa bei einer höheren Vormiete, regeln §556e und §556f BGB – mehr dazu im Ratgeber zur Mietpreisbremse bei Neuvermietung.

Bei der Staffelmiete gilt diese Grenze für jede einzelne Staffel (§557a Abs. 4 BGB). Für die zweite und jede weitere Staffel kommt es nicht auf den Mietbeginn an, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Sie brauchen also zu jedem Staffeltermin die dann geltende Vergleichsmiete. Überschreitet eine Staffel die zulässige Höhe, ist sie insoweit unwirksam, und der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach einer Rüge zurückverlangen (§556g Abs. 1 und 2 BGB). Die in einer vorangegangenen Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

Bei der Indexmiete wird nur die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen (§557b Abs. 4 BGB). Spätere Indexanpassungen prüft das Gesetz nicht mehr an dieser Grenze.

Wann lohnt sich welches Modell?

Die Staffelmiete gibt beiden Seiten volle Planbarkeit: Sie wissen auf Jahre, was hereinkommt, der Mieter weiß, was auf ihn zukommt. Der Preis dafür ist Starrheit – zieht die Inflation stärker an als gedacht, bleiben Sie an Ihren Staffeln hängen. Sinnvoll ist das Modell in stabilen Märkten und bei Neuvermietungen, bei denen Sie eine planbare Entwicklung wollen.

Die Indexmiete schützt den realen Wert Ihrer Einnahmen und ist in inflationsstarken Phasen klar im Vorteil. Sie verlangt aber Disziplin: Sie müssen den Index verfolgen, die Jahresfrist im Blick behalten und jede Erhöhung formal korrekt erklären. Wer das vergisst, verschenkt Einnahmen – nachträglich lässt sich eine versäumte Anpassung nicht rückwirkend kassieren.

In beiden Fällen hilft eine Verwaltungssoftware, die Fristen und fällige Anpassungen automatisch überwacht: In ImmoApp hinterlegen Sie die vereinbarte Anpassungsregel pro Mietverhältnis und werden erinnert, sobald eine Staffel greift oder eine Indexanpassung zulässig wird.